北京集中土拍首日:多宗地块触及竞拍上限,房企“赶集”式拿地

12宗地成交总价合计516.19亿元。

5月10日,北京首批集中供应土地现场竞拍正式拉开帷幕,据不完全统计,超200家房企参与25宗地块争夺(未排除重复)。

现场竞价上午9点 40正式开始,但早上8点,21世纪经济报道记者在现场看到,陆续到场的部分房企投资团队就在北京市政务服务中心5楼大厅围坐着,一边吃早饭一边讨论拿地策略和现场分工情况。紧接着,大厅的直播屏幕出现了举牌调试的画面,在工作人员的快速加价声中,气氛逐渐紧张。

房企人士在5楼大厅观看土拍直播

地块资格和报价业务办理窗口开放之后,迅速排起长龙。正式开拍后,观摩大厅和五楼大厅聚集了大批房企人士围观拍卖厅的土拍直播。

10日共出让12宗地块,除海淀区树村2宗地块外,其余均位于朝阳区,据新浪乐居消息,12宗地成交总价合计516.19亿元,卓越、融创、金地+保利+华润、招商+城建、中冶等公司或联合体成功拿地,7宗地块由于触及竞拍规则上限转入高标准商品住宅建设方案投报程序,“花落谁家”尚不可知,其中就包括本次土拍最大热门海淀树村地块。

房企人士在观摩大厅观看土拍直播

在一家大型综合房企做市场研究工作的何斌对21记者说,集中供地相当于“开卷考试”,“尤其是北京市场,政府把最高限价、指导价、容积率、地块条件等都定死之后,各家房企在地块上做的产品都差不太多,谁能拿到那块地,就看谁的成本更低一些。”

集中供地“开卷考”

不管从土拍规模还是竞拍规则来看,对北京而言,此次土拍都具有里程碑式意义。

从土拍规模来看,根据中指研究院的数据,本次北京共推出30宗宅地,总规划建设面积近345万平方米,约占2021年宅地供应计划33%,高于2020年同期(2-6月)水平35%,高于近三年(2017-2020年)同期水平108%。2020年北京共推出宅地53宗,总规划建设面积648万平方米。

房企排队办理地块资格和报价业务

从竞拍规则来看,在“房地联动、一地一策”机制下,本次北京土拍首次引入房屋销售价格引导机制,不受限制的纯商品房地块仅有9宗,并在15宗地设置竞配建公租房面积,6宗地竞政府持有产权份额。

从公布的地价上限看,超九成地块溢价率不超15%,业内人士认为,土地低溢价率成交可能会成为北京市场的未来趋势。

与其他6个已经进行首轮土地集中拍卖的城市相比,北京的成交溢价率并不高,这也显示了北京控制地价的决心。

完成首批土地集中出让城市土拍情况 资料来源:中指、克而瑞等公开数据

在已经进行首轮土拍的城市中,重庆的溢价率最高,平均溢价率接近43%,最高溢价率接近130%。

这一方面是因为重庆本轮出让地块整体条件优质,热门区域地块多,竞拍激烈。这一定程度能在推出楼面价上有所体现,中指研究院的数据显示,此次重庆土拍地块平均楼面价为6387元/平方米,创历史新高。

另一方面,也受重庆土地市场供求关系影响。在重庆某品牌房企工作的佳颖告诉21记者,重庆土地连续四年供不应求,首次集中出让土地叠加1-3月已成交土地,供应量已达全年供应的60%,“错过机会就可能再等一年”。

重庆虽然在核心板块对溢价率进行管控,但对地价的影响有限。“重点是重庆地价低,溢价率超50%后付款节奏对大房企的压力并不会太大。”佳颖说。

与重庆的高溢价率形成巨大反差的是长春,在首次推出的51宗地块中,有2宗地流拍,有11宗地终止挂牌,38宗成交地块中32宗底价成交,溢价地块平均溢价率也仅为3.3%。

克而瑞研究院分析认为,这一方面是由于长春人口外流比较严重,需求基本面不佳,楼市整体表现也未完全从疫情中恢复,另一方面是因为长春作为首个集中供地城市,机构向总部申请保证金的时间较短,资金量紧张。另外,地块区位等条件不理想也是原因之一。

目前在一家品牌房企投资部门就职的张阳告诉21记者,溢价率有时候不一定准确。张阳向记者透露,在土地不以公开市场交易为主的城市,一些政府有地价上涨预期,会在土地推出价格的基础上设置一个成交“底价”,竞拍到一定溢价率才能达到“底价”。另外,不同城市经济基础、产业基础、人口情况、房地产市场健康程度、地块条件、竞拍规则不同,都会影响成交溢价率。

房企拿地像“赶集”

与以往的土地出让相比,以北京为首的集中供地土拍条件更复杂,对房企的限制和要求更高,将其称为“盛宴”多少有些牵强。

但这并不影响房企的拿地热情。10日上午,王四营三宗地块进行现场竞价,由于是朝阳区五环内的临铁地块,基本面较好,在竞拍前就悉数达到“土地合理上限价格”,现场直接进入竞“公租房”面积环节。其中王四营01地块中铁率先举牌1000平方米,以500平方米为竞价阶梯,最后经过28轮举牌,金地+保利+华润举牌13900平方米,触及上限,进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

这只是北京土拍市场上的一个缩影,北京的好地,从来都不乏追逐者。本轮土地集中出让过程中有4宗地块在现场竞价前就已底价成交,其中大兴区2宗、怀柔区和门头沟区各1宗,距离中心城区较远,地块整体条件不及其他地块,但也有房企愿意为其买单。

这一方面折射出房企在集中拿地中的焦虑情绪,担心在后续现场竞价中拿地愿望落空,提前拿地续命。另一方面,也意味着房企对北京房地产后市抱有信心和期待。

张阳指出,北京的经济和人口条件好,北京郊区房地产市场的坚挺程度和购买力稳定程度,比很多城市的市区强

与之前分散的土地出让方式相比,集中土拍能提高政府对土地市场的把控程度,同样也能让房企的拿地行为变得更谨慎和理性。在张阳看来,集中土拍对房企来说就像“赶集”。“像流动的跳蚤市场似的,地全都摆在这儿了,能降低偶然因素带来的土地随意成交现象。”

虽然如此,但集中供地严格的出让条件也会变相提高房企的拿地成本,对房企的开发能力和管理能力提出更高的要求。“从之前那种躺着都能赚钱的状态,转向精细化管理,注重成本管控。”张阳说。

政府通过集中供地加强对市场的把控,但对价格的把控并不意味着对热度的把控。在浙江某大型房企从事投资业务的崔华在接受21记者采访时表示,他观察杭州集中土拍发现,杭州土地集中拍卖并未减缓土地市场热度,一些未能在杭州土拍市场有所斩获的房企,会积极寻求其他一线城市土地集中出让的机会

马尧在一家专注核心城市市场的房企投资部门工作,他向21记者透露,他所在的公司今年没有参与北京首轮集中供地土拍,押宝杭州土地市场,最后并未成功拿地。“本来都准备发喜报了,后续只能等杭州第二批次土地集中出让,还有上海第一批次土地集中出让。”

房企“赶集”拿地,也会带来购房者“赶集”买房。上半年集中成交的地块很可能在年内集中入市,购房者的选择更多。

张阳认为这对于市场和购房者而言都是好事,因为央企、国企和资金实力雄厚的大型房企成功拿地的概率更大,他们开发能力和成本管控能力更强,也更爱惜羽毛,注重客户口碑,因而房屋质量有保证。

但崔华认为其中也有隐忧,在加高房企拿地成本和限制房价的情况下,房企为了赚取利润,很可能会压缩建筑成本。另外,为了避开房企集中拿地带来项目集中上市的情况,房企很可能会为了提前上市赶工期,这也可能导致房屋质量下降。

(文中何斌、佳颖、张阳、崔华、马尧均为化名)

(作者:见习记者,李莎 编辑:周上祺)

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