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美国现久违的买方市场,这两州房价在下降

现在美国买房很不容易,除了利率高、房价高之外,市场上的房源也不多,普遍都是卖方市场,买方都要经过披荆斩棘才能成为屋主!

但是,随着很多买家退出市场,卖家等不到买主,有些地方已经悄悄出现买方市场,而且这些不是人烟稀少、缺乏就业的地方,都是之前的热点地区、吸引了大批人潮搬家!想知道在哪里吗?跟我一起来看看。

简单的说,卖方市场就是卖方握有主导权,有喊价优势,一般来说就是需求超过供给,造成竞价的行为;买方市场正好反过来,是买方有减价谈判的空间,卖方居于劣势,这时候往往就是供给大于需求,卖方盼着买方赶快出价来买房。

2023年 南部人口持续成长

今年5月16日,美国人口普查局公布了2023年,全美人口和住房单位估算,发现东北部和中西部地区有人口反弹的迹象,原本2022年,5万人口以上的城市数量平均下降0.3%和0.2%,但是2023年却增长了0.2%和0.1%,代表过去一年,有不少人搬到东北部和中西部,这和之前我们跟踪报道的情况非常吻合,因为这两个地区的小城市房价低、相对便宜,所以在这个高房价、高利率时代,特别会受到欢迎。

不过,还有一地区更是受到欢迎,那就是南部地区!根据人口普查局的数据,从5000人到5万人的小城市,南部地区的增长都是四大地区中最多的,其中5千人到1万人的城市,和1万到5万人的城市,南部地区几乎都是数量最多的;5万人以上的城市,南部仅次于西部,以255个少于西部的295个。

其实,在人口2万以上的城市中,人口成长率最高的15个城市,有13个都位于南方,仅仅德州就有8个。名列榜首的是德州达拉斯附近的塞莱纳(Celina),人口成长26.6%,是全美人口成长率0.5%的53倍之多。而且,人口增长最快的前四名都是德州,除了塞莱纳以外,还有富尔希尔市(Fulshear city)、普林斯顿市(Princeton city)、安娜市(Anna city)。

同时,在人口数量增加最多的城市中,德州的圣安东尼奥(San Antonio)在2023年,增加了约22,000人,比任何城市都多,重新夺回了人口增加排名的第一名,而且总人口数已经很接近150万人的里程碑。

美国现久违的买方市场,这两州房价在下降

德州圣安东尼奥(San Antonio)。(Shutterstock)

另外,在圣安东尼奥东北边,距离280英里处的沃斯堡(Fort Worth),属于大达拉斯都会区的一部分,这个城市也吸引了逾2.1万人的增长,人口逐步逼近百万大关。第三名是北卡罗来纳州的夏洛特(Charlotte),人口增加了1.5万人左右,迈入90万人口的大城。

事实上,现在人口成长率最快速的城市,大部分都是人口在5万人以下的小城市,前15名德州就占了8名,名单中除了拉斯罗普市(Lathrop city)在加州属于西部,雅典市(Athens city)在俄亥俄州属于中西部,其余都是南部地区的州。

如果是从增加的人口数量来看,增加最多的前15名大部分属于中大型城市,德州也占了7个,佛罗里达州占了3个,只有一个在哥伦比亚特区,其余也都是南部地区的州。

好了,以上说了这么多,无非就是想给大家了解,现在的美国人口趋势,还是有很多人都在往南部移动,这当中以德州和佛罗里达州吸引最多人,所以这两州的城市人口增长都是名列前茅,尤其是德州,真的是大量吸纳人口,很惊人!

50大城市 房市热度评估

不过,不要以为吸引很多人口,当地的房地产市场就很火热。根据Zillow的5月份的新报告显示,全美50个最大的城市中,德州、佛州的大城市,正在成为买方市场!这两个疫情期间最热门的州,他们的房屋市场供应量正在超越需求。有趣的是,其它39个大城市,要么是卖方市场,不然就是强势卖方市场,跟德州、佛州形成了强烈对比。

为何德州、佛州会出现这样的差异呢?首先,我们先来了解Zillow是如何评估市场热度的,Zillow是观察了快速待过户房屋交易的比例,如果有很多这种快速交易的案例,当然市场就是比较火热,越是偏向卖方市场;再来,他们也观察上市房降价的比例,如果降价越多,代表进入买方市场;第三是观察上市房的数量,假如数量越多,让买方选择更多,也会偏向买方市场。

第四个,他们采用了一个新指标来评估热度,他们对卖家或买家进行民调,访问他们在交易中的感受,是不是有竞价、紧张或轻松的感受,借此来评估一个地方的房市热度。

根据以上的主要指标的评估,德州和佛州的最大都会区,比如休斯敦、奥斯汀、圣安东尼奥、杰克逊维尔、奥兰多、迈阿密和坦帕,都出现市场冷却的情况。以数字来说,100代表火热,数字越小市场就越冷,佛州大城市大约处在四十几分的程度,德州则大约在五十几分。

从数据上发现,其它南部以外大城市,都呈现深红色或是橘色的高分程度,呈现卖方市场,就连之前遭到人口流失的旧金山,现在热度都达到111分,再度成为最火热的城市之一。

为何德州、佛州房市降价?

为何德州、佛州房市会有这样的转变呢?其实这样的结果,不让人意外,这可以说是市场的一种平衡机制,过去涨太多,现在就得回来修正一些,符合正常的市场水平;那过去几年失落很多的城市,现在也需要涨一点回来,毕竟过了疫情期间不正常的房市表现,现在市场正在逐渐回到正常表现。

所以,德州、佛州现在过高的房价,正在让潜在买家吃不消,因为买房的热钱退去,剩下就知道谁是真金白银,谁是真正有实力买房的人。但不仅仅是过高的房价,和过高的利率在侵蚀买家的负担能力,现在连房屋保险都居高不下,还有连带高房价造成的房产税税基增加,都在打击当地的买房信心。

美国现久违的买方市场,这两州房价在下降

佛罗里达州迈阿密(Miami)可售房源持续增加中,导致供给超过需求。(Shutterstock)

一但需求大量减少,滞留市场的房产就会持续增加,然后降价求售的房产也会增多。4月底,Redfin发布的住房报告中就显示,佛州西海岸的住房供应正在激增,而且卖家正在降低要价。

Nest Seekers International的首席经济学家,艾琳・赛克斯(Erin Sykes)认为,现在是前往南部地区的时候,因为可售房源持续增加,为买家提供更多选择,也更有谈判优势。像是赛克斯,他们最近的交易都比上市价低了百分十至百分之二十。这是很惊人的降价幅度!

另一个增加房源供应量的原因,是德州、佛州的新建筑非常多,这两个州的建筑法规相对宽松,所以盖房速度超级快。一位佛州屋主说他经常去奥兰多旅行,沿途最偏远地区,出现的房屋数量都让他感到惊讶。

另外,特别是在迈阿密和西棕榈滩,市场上新建公寓单元的数量令人震惊。然而,其中许多单位的售价超过200万美元。不过,这么贵的房产,实在让人难以下手,尤其在高利率、高通胀时代,房市中缺的不是高价豪华房,最缺的就是平价的经济适用房。如果这种情况不赶快改善,高价房长久卖不出去,对整体房价都会受到波及,如果导致高价房跳水求售,对中低房价冲击也会很大。

如果我们到Realtor.com查找降价房产数量,会发现迈阿密有1278个房产正在降价,降价从数千元到数十万美元都有,但同时迈阿密有8436个房产在上市,换句话说,降价比例大约是15%。再看到德州的圣安东尼奥,更是出现3306个房产在降价,而总体上市房有13,747,降价比例达到24%!

我们反观被评估为卖方市场的城市,查找圣荷西,当地只有139个房产在降价,但全部上市房也只有1406个,降价比例大约是9.8%。再到最火热的纽约州水牛城看看,降价房屋有107套,全部售房有1193,所以降价比例大约是8.9%,果然是比圣荷西更胜一筹!

全美房市表现

从Redfin看到全美的即时房市概况,截至5月19日的四周期间,全美销售房价中位数,年涨幅又涨4%,而且利率也涨了,交易量也出现大跌幅。所幸是新房源,和市场上的可售房供应量都有增加,只有3.2个月的供应量,整体都是偏向卖方市场,不过房屋降价的比例达到6.4%,已经是2022年11月以来的最高水平,显示卖方对销售缓慢,逐渐出现焦躁的反应,导致有更多人愿意降价。

从城市来看的话,德州的圣安东尼奥和沃斯堡,也如同上面我们分析的情况,是降价幅度最大的城市,销售价中位数的降幅分别跌1%和0.6%的比例。不过,佛州的西棕榈滩还有12%的升值。所以,大家要留意,并非所有的德州、佛州都会区都在降价,地区性的市场情况差别仍然很大,但是也要留意,不同数据的统计情况也会有所差异。

另外,新房源增加最多的出现在圣荷西、宾州的蒙哥马利县、凤凰城、西雅图和圣地亚哥。看得出来,西部房市的热度重返非常明显,比之前是不可同日而语了!

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