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在美国买房,中国人越来越难

伴随美中在涉及人权、贸易、科技及南海等诸多领域展开竞争,两国紧张关系也日趋升级。而曾经热门的中国企业和个人在美买房购地现象,现在也发生了转变。截至目前,佛罗里达等多达三十个美国州政府已对此出台或正在考虑相关法规限制,这将对中国人在美国置产有何影响?

美联储近年为了对抗通膨问题大幅升息,房贷利率也一度创20多年新高,再加上房源有限、房价居高不下,新冠疫情后的美国房地产市场持续低迷。尽管国际买家对购置美国房产并不热心,但在过去一年,中国买家对此可谓重返鳌头。 

根据美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)统计数据显示,2023年4月至2024年3月间,中国取代加拿大成为美国房地产最大的外国买家,金额高达136亿美元。 当中,加州(33%)、佛州(16%)和德州(8%)成为中国买家的首选地。 

然而,据《纽约时报》报道,全美目前已有超过30个州颁布或正在考虑禁止多数没有绿卡的中国人购买房产,尤其是靠近军事设施、机场或炼油厂的地区。这些州当中,又以佛罗里达州的限制措施最多,并希望以此遏制中国共产党在美国的影响。 

怕麻烦、谣言担忧  不买了 

佛州房产经纪人杨晓林说:“(中国人)没有身份的话,现在肯定是不敢买的,因为担心会坐牢。我不知道后续会不会开放一些拿到部分身份的,比如拿到工卡、已经在报税的或者是等待绿卡、已经拿到通知的。所以,目前还不敢去告诉任何一个买家可不可以购买。”

同在佛州担任房产经纪的Victor Hsu也告诉本台,现在合同都会要求买方填写声明书,表明具备合法购屋的资格。有鉴于此,许多想买房的华人依旧相当担心而处在“观望”的状态:“因为你也知道,我们很多华人一大部分是餐馆老板和工作人员。他们的教育程度不是很高,尤其很大百分比是福建偷渡来的,后来经过转换身份现在变成合法居民。但他们一直在传,中国人不能买房……,一传一然后一传百、百传千,最后变成具备公民身份的中国人也不能买房。”

在美国买房,中国人越来越难

2023年2月11日,华人在美国休斯顿抗议当地通过限制中国公民和企业购买房产的法案。

佛州2023年7月生效的SB264法案,以维护国家安全为由限制中国、俄罗斯、伊朗、朝鲜、古巴、委内瑞拉和叙利亚等外籍人士在该州买房。法案特别禁止中国政府、官员,还有中国共产党及其党员在佛州置产(除非作为外交用途并受联邦政府批准)。此外,主要营业范围不在美国,或不一定会在美国长久“居住”(domicile)的中国企业、组织、协会和个人,也不得在佛州的军事设施、电厂、口岸等关键基础设施附近(10英里内)置产,违者包括买卖双方和房产经纪人都可能判处一年以上有期徒刑。根据法案,如果房产仅供自住并小于2英亩,而且与军事设施的距离超过5英里的位置,则不受限制。另外,成功申请到庇护身份或持有合法美国签证的中国人也适用该项豁免,而相关旅行签证持有人也在允许购房的范围之内。 

如此复杂的条文,房地产律师也时有疑惑,更别说是一般民众解读困难。

从事房地产经纪工作有20多年资历的王央说,很多人(找完律师后)“感觉不舒服(uncomfortable)就不买了” 。而《纽约时报》采访的十几名中国人当中,有的对美国梦破碎感到失望,也有的人在买房时遭遇歧视。他们担心无意中触法,有的房产经纪人甚至因为无法确定买方资格,而主动拒绝潜在客户。 

观望、等待联邦裁决 

佛州新法对许多中国人来说,宛如20世纪初美国禁止亚洲移民购买或租赁农田的《外国人土地法》,似乎如今限制的目标是房产。 

今年二月,美国第十一巡回上诉法庭做出临时裁决,喊停佛州对两位中国公民的购房禁令,因为SB264法案可能和联邦相关法律牴触。相关声明表示,原告很可能胜诉,而国会也已建立一套有关外国人在美国购买房地产是否涉及国家安全的审查制度,所以联邦法律将优于州的法律。 

截至目前,美国公民自由联盟(American Civil Liberties Union)、亚裔法律保护和教育基金(Asian American Legal Defense and Education Fund)、华美维权同盟(Chinese American Legal Defense Alliance)、佛罗里达亚裔美国人正义联盟(Florida Asian American Justice Alliance)等多家民间团体和美国住宅暨都市发展部(National Fair Housing Alliance)、美国亚裔不动产协会(Asian American Real Estate Association of America)等组织也相继发起联邦诉讼,挑战SB264法案的合法性。 

近日代表美国亚裔不动产协会就此申诉的Relman Colfax 事务所律师韩森(Zoila Hinson)以书面形式回复本台采访时表示,佛州政府没有公布关键基础设施和军事设施的清单,造成买房资格审定困难。而事务所请来专家编制地图时还发现,受限制区域涵盖佛州75%以上的土地和超过98%的人口。这不仅让买家无所适从,也让“房地产业者陷入两难的局面”。 

韩森说:“因为如果他们遵循《公平住房法》,不分国籍对所有人一视同仁,就可能面临SB264的刑事责任风险。如果他们遵循SB264、违背《公平住房法》,也可能面临民事责任 、罚款和吊销专业执照的风险。” 

本台记者联系佛州政府与州长德桑蒂斯(Ron DeSantis)办公室置评,但尚未在截稿前获得回应。 

中国人在美买房另一挑战:国内收紧外汇管制 

中国人赴美买房除了可能面临类似的上述法案外,也受到国内加强资本流出管控的影响。因此,即使有购买意愿,实际上能把资金转移到海外的人数也很有限。 

德州原先针对中国、伊朗、俄罗斯和朝鲜等四国政府、企业和个人的购屋限制法案,最终未能在议会通过。当地的房产经纪高彬雪告诉本台,其实当前中国人在美买房的主要障碍还是资金流动问题:”中美关系这样的话,想来美国的人很多,但能来的不多,这是客观事实。那么人来了,钱能不能来,也是另一个客观事实。而钱出不来,这是从几年前就开始缩紧的事。”

另一名德州房产经纪Yichin Tsai也表示,“一般(中国)市民老百姓如果只是想买个房子,在(美国)这边给小孩念书,已经很久以前就听说越来越困难。”

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