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过去一周 这则消息引爆整个中国地产圈

  过去一周,整个地产圈都被中海顺昌玖里点燃了。

  均价17.2万、套均4000万的房子,被人像白菜一样抢。最后,这些富人连队都不排了,扯着嗓子在那里抢房。就这样,聒噪紧张、抢房如买白菜一样的氛围里,中海顺昌玖里512套房源被抢完了。项目揽金196.5亿,刷新中国单日销售记录,成为:中国“盘王”。

  和顺昌玖里同一天开盘,3月28日,广州也被中海大境点燃了。开盘当日,中海大境成交200多套,将近30亿的销售额,也是广州新政后冷清市场里,最振奋人心的一次开盘了。

  因为顺昌玖里和中海大境的助力,中海一季度也以602亿的销售额,十年来第一次冲到房企销售额的第二名,仅仅落后保利一点点。

  大家不知道的是,除了上海和广州,其实北京中海也想像兄弟单位一样,搞点大事。上周末,他们真的搞了一次北京罕见的:五盘齐开。

  就算是楼市癫狂期,在北京也很少见到这种大场面。

  一

  2023年,中海以536亿的全口径销售额,第十次成为北京房地产市场的销冠。尤其是在石景山,遍地都是他们的项目。

  中海一直是北京楼市的卷王,他们几乎以一己之力,缩短了北京开发商的开发周期。往往同批次拿地,别家还在走前期流程,中海已经开盘了。只要预售证一下,第二天他们都立马开盘。

  不过,2023年中海在北京拿了6块地。除了去年年中拿的石景山地块早早开盘了。其他的,竟然或早或晚,都推迟到上个周末。

  最近几周,在北京中海的售楼处,购房者听到的都是开盘时间再等等,随时开盘。可能是蓄客不足,也可能是像购房者等待小阳春挂牌卖房一样,中海想在这个时机:一把all in。

  北京其他开发商也在盯着中海的这次开盘。这是全村的希望,他们希望市场能像上海和广州一样,被中海带火。

  据说北京中海的目标是冲刺百亿。但周日晚上,他们海报的结果是:朱辛庄的寰宇未来,30亿;南苑的中海公元里,12亿;园博园的永定玖里,8亿;石景山的寰宇天下,20亿;郭公庄的丰和叁号院,20.6亿。

  按海报数额加起来,一共90.6亿。但大家都知道,当下开发商的海报,都是要打折的。

  4月1日,社交媒体流传一份中海的真实开盘数据。里面写寰宇未来和丰和叁号院的真实业绩大约是海报的一半,寰宇天下天境大约是海报的四折,注水最多的是永定玖里:注水了85%。

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  有点夸张。于是好奇地找一个渠道朋友打听。他预估着这五个项目的总销售额,大约接近50个小目标。注水率不多,也就接近五成。之前写过,去年中海在北京土拍的运气用完了。即使马甲齐出,也迟迟没有摇中。

  去年“1024”那一天,北京丰台北宫镇辛庄地块完成了出让——严格意义上讲,竟然是中海去年在北京:拿到的第一块地。

  不是他们不努力,看看参拍数量,去年前三季度中海投拓的次数,一点也不比其他房企少。去年6月,海淀出让的两宗四季青地块。这是去年北京最好的两块地,中海全都参拍了。但他们和另外40家房企一起,成为广州国企越秀和西城国企天恒的背景板。

  四季青出让第二天,X47拍卖,中海又和另外30家房企,变成了招商的踏脚石。上半年拿地数量一直为零。北京中海的高管私下说:连车位都要卖没了。

  霸榜多年,吃着火锅唱着歌,转眼就弹尽粮绝。最后,在保团队和保利润的选择中,北京中海无奈在三季度补仓了几块赚钱不太容易的地:保团队。

  五块地地价加起来将近230亿,总货值380亿。在上周末,五块地同时轰轰烈烈地开盘。然而,市占率多年排北京第一的中海,遭遇了一点点滑铁卢。

  坏消息是卖得一般;好消息是能卖个几年了。

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  二

  五个项目里,最令人意外的是朱辛庄的寰宇未来。

  尽管朱辛庄指导价比之前高一大截,但寰宇未来还是被认为是最有可能大卖的。

  中海拿地前,朱辛庄的开发商都是越秀、大华这类进京赶考的新人。北边的码农们好不容易等到了带头大哥中海,满心期待中海能够提升区域品质。

  寰宇未来售楼处刚开的那个周末,码农们一拥而上,北京罕见地出现了排队看房的盛况。但看完之后,码农们失望了。不仅价格高,得房率还低。有人发现,尽管寰宇未来的最低单价为5.8万一平米,但略微优质的楼层,都是指导价:6.6万一平米。

  与之前主打刚需的越秀、大华不一样,中海把最小面积一下子涨到了98平,上车门槛又提高了一百多万。

  开盘的优惠一波三折。刚开始是前400名认筹,优惠3万元,后来又有了惊喜折扣21万。但就在开盘前三天,有人在社交媒体发帖,接到电话通知他所在的楼栋被取消原有优惠。

  这让原本担心买来站岗的客户,又多了一个拒绝的理由。

  中海这次开盘的五个项目,主力户型都在100平以上。南四环外的郭公庄,他们甚至要卖2000万的豪宅。小户型跑流速,大户型保利润。在流速与利润之间,这一次,他们选择了:利润。

  为了去化,中海做足了准备,早早就上了渠道。但在当下,去年拍地时还有的确定性,今年突然就没了。连位置更靠近内城、价格更坚挺的次新豪宅,也被砸出了一个个价格新低,偏远的豪宅,即使是新房,已然也不香了。

  前几天万科的业绩会上,郁亮说中国住房合理需求是10亿平米,但2023年住宅新开工面积不足7亿平米,回到了2006年的水平。很多城市的房价,也回到了2017年,甚至更往前。连一线城市,二手房价格也在激烈地重构。消费者去年买的新房,不少都站岗了。

  开发商去年拿的地,不管是中海,还是当时看起来有倒挂的四季青地块,现在看,也都站岗了。但土地市场还是很热。这种热,和商品房市场的冷,有点割裂感。

  上次有这种感觉,还是2021年春天,全国首批次集中供地的时候。两天时间,北京出让了30块土地,收金1100多亿。那次土拍市场的主角是民企卓越、融创。他们很快为自己的冲动,付出了代价。

  当时北京最冷静的开发商,是中海。30块土地,中海报名了18块,看着同行们把土地哄抢到一个不可思议的价格——他们全部放弃了。

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