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又到了“活下去”的关口

  八个多月前的2023年7月,北京的那场豪雨,让海淀区的某个万科新高档楼盘变成了“水景房”,部分业主坐在家中见识了一场“水帘洞”景观。

  据业主反映,当时为了赶着交房,该楼盘的排水和防水措施没有做到位,遇到这场百年不遇的暴雨,便引起雨水倒灌,把一楼和地下车库都给淹了。这场豪雨,让“中招”的业主们对万科楼盘的质量信仰,产生了些许动摇。

  近日,万科企业股份有限公司(简称“万科”)与新华人寿保险股份有限公司(下称“新华保险”)旗下的新华资产管理公司(下称“新华资产”)之间的拉扯,则让人们对这家龙头房企的财务状况产生了一些担忧。

  3月3日,一个普通的周末,一向低调的新华资产突然在官微发布了一则声明,声称关注到有关新华资产与万科企业的不实信息,公司一直与之保持正常的业务合作,支持中国房企健康发展云云。

  原本,关于新华资产与万科就非标债务能否延期问题的拉扯,还只在资管圈小范围流传。新华资产的声明一出,消息一下子“出圈”,并冲上了各大网络平台的热搜。

  3月4日股市一开市,万科便遭遇股债双杀,且连跌两日。这是自2023年10月以来,万科在半年之内遇到的第二波危情,也是自“宝万之争”以来,它与保险公司之间的又一轮博弈曝到台前。

  2018年,执掌万科一年的郁亮在业内率先喊出“活下去”,还被外界吐槽是在贩卖焦虑。次年,房地产调控开始收紧,地产业的黄金时代渐渐走向终结,多少曾经风光无两的房企在时代的洪流里飘零,曾经的地产“优等生”万科,如今也和它的同行们一样,面临债务压顶、销售乏力的困局。

  人们不禁要问一句:万科,这次能安然渡劫吗?

又到了“活下去”的关口

  债市遇险

  当新华资产那则看似辟谣的声明发出后,毫无悬念地,3月4日一开市,万科便遭遇股债双杀。其中,“21万科04”因为盘中成交价较前收盘价首次跌达到或超过20%,而触发停牌。

  3月5日,万科紧急向媒体回应,声称已备妥3月11日到期的6.3亿美元债的资金已经到位,“偿债工作在有序铺排中”。

  当日,万科A股股价回弹,已涨势报收,不过这一涨势只是昙花一现,3月6日又重回跌势,其债券价格则呈涨跌分化。至少从目前来说,市场对万科的信心尚未完全修复。

  有地产业人士指出,每一轮地产债下跌,都有一个领跌者。这一轮的领跌者,也许轮到万科了。其实在2023年10月,”命运之箭“已射中了万科。

  依然是房企们熟悉的剧情:先是2023年10月17日,惠誉下调万科长期外币发行人违约评级,以及万科全资子公司——万科香港的高级无抵押评级和已发行优先票据评级。

  关心万科债券异动的,不仅仅是投资者,还有金融机构们,毕竟一旦出现信用风险事件,市场情绪容易传染,而且在“高周转+高杠杆”的房地产业里,其行业风险共振传导又很显著。

  在民企地产大佬们纷纷倒下之际,万科以其行业地位和国企属性,原本是行业“压舱石”般的存在。因此它的偿债能力如何,是否也会暴雷,尤为市场和金融机构关注。

  偿债之路

  房地产业作为重资产行业,对金融有着天然的依赖。在一定程度上来说,融资能力决定着房地产的发展甚至定生死。

  与其他民企地产大佬相比,有国企股东背景加持的万科,无论是融资渠道、融资方式还是融资成本,颇具优势,其化解债务压力的实力和胜算,也会相对更大一些。

  有人做过对比,万科历年的融资成本,即使与融资成本管控较严的碧桂园相比,也低了至少1%。至于万科能拿到的一大把保险债权计划,对于碧桂园来说则是鲜少能够“入围”。

  同样是遇到债务承压,与民企同行们相比,万科可以获得更多的低成本融资工具。按照万科2023年10月电话会上的说法,公司融资渠道保持畅通,2023年前三季度融资成本保持低位(三季度新增融资成本仅为3.64%),较上年有所下降,虽然境外受美元加息影响,其新增融资成本略有上升。

  对于今年即将到来的偿债高峰,除了继续努力卖楼盘,万科还开启了“卖卖卖”旗下资产的模式,努力筹措资金。

  据媒体报道,2024年1月9日万科在投资者电话会议上表态,将多方面保障债务偿还,除了自筹资金,还对境外公司分红或股权回购以实现资金筹集,并开展银团贷款或进行债务置换。

  诸金融机构亦向其伸出援手。2023年11月以来,中国银行、交通银行各向万科提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度,中国农业银行、中国工商银行与邮政储蓄银行,与之达成战略合作。

  万科股债双杀的次日(3月5日),广东省住房和城乡建设厅、金融监督总局广东局和深圳监管局联合召开了全省城市房地产融资协调机制工作调度会。除了约20家金融机构,包括万科在内的房企亦参会。

  该会议提出,要建立由住房城乡建设、金融监管等部门、商业银行、专业性机构共同组成的专班,专门负责“白名单”项目筛选,金融机构靠前审批,缩短工作流程;加快信息反馈,形成融资需求“推送-反馈”的工作闭环;加强资金监管,形成贷款“发放-使用-偿还”的工作闭环。

  刚刚发布的2024年政府工作会议,对房地产业的论述占了不小的篇幅,发出了一系列信号:要加快构建房地产发展新模式,要标本兼治化解房地产风险、优化房地产政策、积极推进新型城镇化、稳步实施城市更新行动等。

  在2023年6月30日万科股东大会上,郁亮曾指出,过去三年房地产业处在新旧模式交替的阶段,旧的模式下,基本上靠拿地和融资。但在新的发展模式下,如果还只是靠这两招,可能会出现买越多地错误越多、融资越多有可能越不安全的情况。因此,未来万科会持续做三件事之一,是坚守财务稳健,保持行业领先的信用水平。

  2018年的那场年会上,郁亮其实喊了三句话:除了那句“活下去”,还有“活得久”和“活得好”。

  对于当下的万科来说,当务之急是先“在黎明前最冷的时候”活下去吧?

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