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好死还是赖活 中国房企不挣钱也得拍地

  12月20日下午,北京土拍虽然还没正式开始,结果早已经剧透,底价成交。

  这次摆上货架的是朱辛庄0022、0027地块和房山长阳0011地块。朱辛庄地块由中海+未来科学城拿下,房山长阳地块由城建拿下。底价成交的结果放在房山长阳身上,不意外,朱辛庄也落得底价成交的结局,着实让不少人惊讶了。

  要说今年以来土拍最火的板块,非朱辛庄莫属。

  九个月前,昌平信息园0028地块聚集了42家房企,几乎北京所有的开发商都来了,还带上了自己的马甲和盟友,在开始前他们甚至特意去雍和宫里拜了拜。当时,0028地块受到热捧,很重要的一点就是干净。纯住宅用地,没有共有产权份额,没有公建,也没有现房。缝差就有2.7万/㎡,买不了吃亏,买不了上当。

  而这次的0022、0027地块,规划总建面是18.6万平,销售额指导价6.6万,比上次贵了4000块更难卖了不说,公建就占了7.7万平,比两个地块的住宅建面还要大。公建部分还规定不得分割销售,只能整体转让。

  一位开发商朋友说,商业里还包括酒店、会展等,一般的开发商搞不定。要求的公建标准也很高,算下来,实际成本不低。这7.7万平的公建,拦住了不少开发商。

  朱辛庄地块成交结果出来后,很多人说北京土拍市场也冷了。其实恰恰相反,即便地块条件如此苛刻,开发商在背后依然打得鼻青脸肿。

  一个月前,几家央企就为勾到朱辛庄地块各自努力。在昌平领导去香港参加经济合作研讨会时,这边,中海总裁会见昌平区领导,就未来的建设发展和战略合作进行了深入交流。其他央企也没有落后,比如华润,就带着自己医药版块负责人进行深入交流。

  这块地争夺的焦点,其实就是土地出让前期谈判的公建部分的回购。

  中海后来找来了一级开发的未来科学城。显然,最终未来科学城回购价格更胜一筹,中海底价拿地后,问一家央企的朋友,怎么没搞赢?他说:别问了,疼。

  其实拼到最后,受自持影响,这块地已经没利润了。但对于这几家央企来说,再不补充北京土地储备,团队维持都是个问题。一家央企朋友形容,这块地拿不到就疼,拿到就掉坑里:就是好死和赖活着的区别。

好死还是赖活  中国房企不挣钱也得拍地

(示意图)

  本来经过这一年没抢到地的痛苦,以为只有中海放下姿态,去争一些有坑的地块。

  仅仅在一个多月前,著名的指导价9.2万一平米郭公庄地块出让,中海下场吞毒丸时,测算过的其他企业都在一旁摇头。这是一道民企三年前面临的选择题,在保业绩、保团队与保利润之间,选择哪一个。现在看,无论是什么所有制,在大环境面前都要低头。

  这几个月,北京的市场如何,大家都明白。除了极少数优质板块是顶着指导价卖,大多数项目的开盘价都要比指导价低一些。

  尽管到目前为止,朱辛庄所供地块,大华启宸府网签94%,越秀星樾网签率也在90%以上,基本都已售罄,但是,对于涨价的朱辛庄还能不能短时间内再度售罄,是有一定疑问的。

  据了解,最近的土拍,同一块地,各家开发商算出来的利润率:差异很大。原因是他们计算地块的价格不再是按指导价来算,而是根据地块条件,内部自行估计价格,可能按照限价,也可能低于限价。比如,指导价9.2万的郭公庄地块,在计算利润率时,就会以低于限价的价格来算。

  听说,下周开拍的大红门,已经有企业准备好马甲了……

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