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慌了:上海豪宅的市场底价终于被击穿,北京更惨…

墙内自媒体兽楼处文章:过去一个月,几乎整个长三角想买上海豪宅的富人,都去黄浦区看了一套房子。

那是上海豪宅风向标翠湖天地一套三楼的房子,总价2100万,单价:

15.8万。

作为上海楼市的定海神针,太平桥高端系列住宅翠湖每一期,都遥遥领先,成为海派豪宅的代名词。

2002年,翠湖天地一期雅苑以1.6万元单价开盘时,上海住宅均价不足5000,黄埔、卢湾、徐汇、静安四个市中心区均价不足八千。后来二期御苑、三期嘉苑入市,都创了上海房价记录。

翠湖最近一次开盘在2020年,均价16万5,比起20多万的二手房,定价不高。可想要拿到资格,据说得交上千万的茶水费。

最近三年,上海不少神盘跌落神坛,只有翠湖二手房价依然坚挺。去年翠湖三期还成交了一套低楼层房源,单价高达32万。今年年初,翠湖出现了历史总价最低的135平房源,单价仍有21万。

这套15.8万的二手房,算是打破了翠湖的最低价记录,也击穿了上海豪宅市场的房价体系。挂牌不到一个月,连上海以外的富人都听说消息杀入上海,每天来看房的人高达:

一二十组。

这群帮上海楼市托底的客户们,多数是外地实业富商,他们买下这套特价二手房,不仅为了投资和自住,还想抵押给银行。

现在上海房抵经营贷利率只有3点多,比按揭利率还要低。

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击穿上海豪宅市场的翠湖业主是一位香港籍富豪,不懂国语。他穷尽毕生所学和大陆客户交流时,上海著名豪宅机构丽兹行发布了10月份的市场报告。

慌了:上海豪宅的市场底价终于被击穿,北京更惨…

这份报告论调极为悲观。丽兹行说今年上海的金九银十,是近五年来最惨淡,10月份二手房网签1.2万套,全市挂牌量高达23-25万套,按当前的去化速度需要一年半:

当下的库存,是上海市场过去几十年前所未有的。

比普通二手房更惨的是二手豪宅。10月份库存达到历史最高点,按现在的月均成交量计算,即时不再有新增挂牌,也需要两年半时间才能消化完这些房子。

高库存带来的是豪宅大面积降价。根据丽兹行的成交数据,10月份上海成交的所有豪宅房源,比最初挂牌价降低了32%,比30天前降了17%:

这意味着,当下只有降价幅度达到30%的房子,才可能被客户选择。

和这份市场报告一起统计的,还有一份仅发送给客户的10月份成交房源一年降幅表。里面都是大家耳熟能详的名字:浦东星河湾一年总降幅27%、仁恒河滨城28%、绿城黄浦湾30%、西郊青溪花园39%……

因为数据太过触目惊心,有上海自媒体站出来指责丽兹行:

唱空没良心。

包叔还是第一次知道,中介会唱空楼市。

因倒挂而火热的上海新房市场,因为二手房价格急转直下,也不稳了。

今年5月,杨浦滨江合生缦云开盘,触发积分81.69分,四个月后,二期再次开盘,认购率176%,已经无法触发积分。

最近项目再次入市,不仅不要积分,不用抢购,开发商还选择了和中介合作:

开启分销。

更典型的新房市场在徐汇滨江。半年前,徐汇滨江是一片只有社保巨子能闯荡的江湖。去年入市的御江庭要92分,今年的百汇园106分,半年前的云锦东方入围积分高达118。

但半年后,就在云锦东方附近,同为徐汇滨江板块豪宅的汇元玺和保利天珺入市,认购率都只有270%左右,保利天珺中建一度以为无法触发积分了,是最后两天通过销售积极邀约,才勉强触发:

徐汇的信仰差点儿塌房了。

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比起上海,北京市场似乎更惨一些。

9月份认房不认贷政策带来的成交量上涨,迅速回落。十月份北京二手房网签刚刚过万,环比下降了25%。

面对短短一个多月时间,暴涨的两万套库存,北京房东们的办法只有:

降价。

太阳公园一套去年5200万上架的房子,调整了五次,最近降到了4700万;朝阳公园附近老牌豪宅,一套今年三月能挂3000万的次顶层,现在卖2550万就能卖。小区内降价一两百万的豪宅随处可见。

一家房企高层购入不到一年的房子,还一直挂着卖不掉。他说能卖掉就降杠杆还贷款。

北京和上海的二手房都在砸盘。北京不同的地方在于,二手房把新房砸得开始降价了,这是上海还没上演的那一集。

最近北京新房市场,一手豪宅的退房率变高了。从金舆东华、到中信城四期,到手的单子随时会飞。因为不断入市的低价二手房,给了新房不可能给到的折扣。

改善新房也多了一大批特价房源。开盘均价8万5的崔各庄某项目,拿出了一批单价6.9万的房源;后沙峪建发观云135平米的特价房,原来卖733万,现在卖659万;西红门橡树湾开盘单价6.2万,最新特价:

5.7万。

豆各庄一个新盘最便宜的一套是120平的二层,一口价580万,单价只要4万8,和之前的均价6万3相比,相当于打了七六折。

因为附近的二手次新房富力又一城,挂牌均价都降到5.5万了。

一位开发商说,降价的原因是为了年底冲刺指标,北京的客户基数足够厚,降价还是能卖掉房子。

但其实不只是在北京,他们各地项目都根据市场情况,申请了部分房源折扣。有的效果不错,有的没有起色,甚至同一城市不同项目,折扣效果都不一样。

我问他有发现什么规律?他总结了下,偏刚需的板块好一点,偏改善的板块效果比较差。刚需有结婚、孩子上学的迫切性,而改善看到房企在板块内争相降价,反而不着急买了:

观望心态太浓。

3

一个多月前,认房不认贷刚刚出台时,市场还不是这样。

当时开发商的幽怨是刚需不买房,没办法给改善腾出房票,于是二手房库存形成了堰塞湖。一家深圳的开发商告诉我:

置换的热情还在,接盘的韭菜没有了。

但短短一个多月时间,市场形式就再次发生了变化。刚需在开发商降价的大背景下,开始出手了,但改善客户却观望了起来。

11月初,深圳柏奕府官微发布了一张声明,宣布取消当天的公证摇号程序,原因是从公示开始到摇号前的三天时间里:

无意向客户登记。

这可能是深圳龙华第一次出现0认购新盘。

过去,龙华一直是深圳买房的热门区域,低生活成本、便捷的配套以及深圳中心的区位,被大家调侃为宇宙中心。一个又一个地王,短短几年间,龙华的房价就涨到了7字头。

三年前,龙华新房供应8145套,成交了7290套,去化率90%。三年后,龙华成为深圳新房库存最大的区域。

截至11月,深圳新房库存量已经超过了5万套,去化周期19个月。而深圳新房库存的五分之一就在龙华。

柏奕府是两年前的改善项目。当年均价7.4万/平,这次开盘备案价最低打8.5折,还给4个点佣金。相当于,去年买的客户:

直接损失100万。

折扣力度放在去年挺大的,放在今年就很一般。今年,龙华的新盘都卷疯了。价格战打得如火如荼,85折是普遍折扣。和奕府、富基云珑府的案场折扣都低至85折。如果加上佣金、返点等,折扣最低至七七折。

就在柏奕府开盘一周一前,龙华另一个项目和奕府宣布85折出售,并且给中介的佣金涨到8%。有人算了下,卖出一套,到手的佣金42万起。中原地产宣传佣金的海报上写着:

卷王驾到,麻烦让一让,不想误伤。

去年龙华很多新盘都还要加每平米三四千的装修费,今年基本送简装还打折了——因为二手房,也在降。

前几天,龙华龙悦居一套63平米的两房成交了,它的价格让很多深圳人破防了。

这套房子的指导价是527万;两年前,它的成交价在720万左右;半年前,它的成交价是468万;而最近,它的成交价是——300万。

也就半年时间,这套房跌去三分之一;两年时间,跌了60%。

统计局10月的数据,70大城市有56个城市新房价格下行,二手房有67个城市下行,创造了最近几年的记录。

除了一线城市,现在很多城市已经没什么可以刺激的政策了。但改善需求最旺盛的一线城市,10月份北京、上海、广州和深圳二手住宅环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%:

一线城市也蚌埠住了,信仰开始塌房。

看完统计局的数据,有一喜一忧。忧的是8月末开展的救市政策,药效显然在快速消退。

喜的是,统计局的数据跟房产市场一线的感受,之前有巨大的温差,现在:

终于实现了神同步。

4

11月22日,深圳调整了二套最低首付比例,不管是过去要七成首付的普宅,还是8成首付的非普宅,都降到四成。

今年3月份前,经常有深圳的朋友问我,什么时候出政策?惨成这样该出政策了吧?这半年,他们已经不问了。

房价跌破二手房指导价了,终于取消指导价;改善普遍降杠杆,终于认房不认贷;新房都卖不动了,终于降首付比例。这个矫枉过正的行业,爱总是姗姗来迟。

这几天,政策又鼓励金融机构扶持房地产。监管机构据说还在起草一份房地产商的白名单,可能有50家国有和民营房企会被列入其中。

金融机构也不容易。我们可以把马牵到河边,但是无法逼着它们喝水。我很喜欢有个企业家这两天写的一篇文章,标题是:

政策的春风必须化雨。

我们总不能一边掐着病人脖子,一边又说必须全力抢救病人。

包叔说,他初中的时候,同学子姨生病了,他和同学去看她。他们问子姨,医生怎么说。子姨没有回答,旁边的护士小声说:

Doctor。

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