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开闸!北上广深,都扛不住了……

好的医生,往往在最适合的时点下最合适剂量的药。

深圳此次调整主要是针对置换群体、改善群体,降低了居民购买二套住房的购房资金门槛。

管理层目前还在观察市场走向,不想一次把工具箱工具都用完,也担忧市场大幅度反弹。

好的医生,往往在最适合的时点下最合适剂量的药。

11月23日深圳楼市祭出“双辣招”:

一是调整二套住房最低首付款比例,二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

二是取消豪宅税750万的标准,改为以面积计税,建筑面积144平米以上住宅征收豪宅税。

01 利好改善人群

可以看出来,深圳此次调整主要是针对置换群体、改善群体,降低了居民购买二套住房的购房资金门槛。

二套4成是鼓励改善和置换,毕竟现在卖房卖不出价格,很多人并不想卖,而总价区区750万豪宅线导致深圳绝大部分改善都满足这条线,都成了豪宅了。取消总价豪宅税,就降低了交易成本,同时拆除了800-1000万区域的升级置业防火墙。

举个例子:过去总价749万的二套住宅,5成首付可以借374万;而1000万的二套住宅,8成首付只可以借200万,而且增加了5.3%的豪宅税,仅此一项增加53万税费。

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按照新政,1000万的144㎡以下的二套4成首付可以贷款600万,首付款减少了400万,加上税费节约453万以上。

那么深圳为什么在此时出台救市政策呢?

02 极寒之地深圳

深圳的楼市可以说是一线城市中跌幅最大、市场成交萎缩最为严重的。

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这一点从二手房成交来看最为明显,深圳二手房交易的荣枯线是月度交易5000套。2021年下半年以来深圳二手房从来就没有上过4000套,2022年2月更是低到872套的最低月成交量,这个成交量2003年以来从来没有出现过。

去年12月解封以来,深圳迎来了一波小阳春,但是二手成交量最高也就3949套,距离5000套的荣枯线还有1000多套的差距,随后更是一蹶不振,持续萎缩,截止十月份已经连续5个月低于3000套。

更为夸张的是深圳新房成交同样低迷。

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可以看出深圳一手房成交峰值还不如二手房,今年最低迷的一月份甚至只有1628套,要知道今年深圳的新房是限价的,放在往年早就抢破了头。甚至八、九、十月份的新房成交还不如二手房。

深圳是一座拥有常住人口1799万的一线城市,在正常市场环境下的二手房成交是新房成交的一倍,而且无论新房、二手房月成交都远超5000套,而今年10月份一二手住宅总成交量才仅仅5428套。

从成交量上就知道,深圳人都不买房子了,深圳人对于房地产的信仰崩塌了。

深圳楼市到了非出政策不可的时候。

但是仅仅深圳市场不好吗?

03 命悬一线

可以说,四大一线城市楼市在2023年的表现都让人大跌眼镜。

依据中原地产二手房房价指数,截至2023年9月末,各大城市房价高点下来跌幅:

北京二手房房价见顶于2023年5月,高点下来跌幅13.3%。

上海二手房房价见顶于2022年6月,高点下来跌幅12.6%。

深圳二手房房价见顶于2021年5月,高点下来跌幅达27%。

广州二手房房价见顶于2021年4月,此后只有珠江新城走强,高点下来跌幅达17.9%。

上海尤其是以前老外多的小区,房价跌幅特别大。甚至由于某些特殊原因,一部分外籍人士离境,导致上海租金价格也出现了大跌。

四个一线中,北京房地产支撑很强,加上前几年政策管控,可以说是最稳的市场,2022年甚至走出了独立的上涨行情,是四个一线在二年来最坚挺的市场,但是今年也遭遇了滑铁卢。

蜂鸟家园作为北京学区占坑房的代表,非常能说明问题。这个楼盘挂牌价相比成交价高点,降了300万。挂牌排名最低前三的房子,总价纷纷跌到了700以内。两套699万,一套660万。

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蜂鸟家园因为其强学区、低总价、占坑房的特性,一定程度上,可以作为反映北京楼市的重要的方向标。

我们查资料可以看到,单价成交最高在2021年3月,44平米户型成交价985万,单价22.4万。而48.5平米的户型,其成交价格走势很值得参考:2021年4月,此户型成交价949万,单价19.5万;至2023年8月,此户型成交价752万,单价15.5万,两年多时间这个户型单价跌了4万。

到了今年10月,49.89平米的户型挂牌价只有660万,单价13.2万,相比2021年上半年的成交价,可以说是大跌了300万。

这个小区小户型的单价,从最高峰时的22.4万一直跌到了目前的15.5万,下降6.9万。即便同面积的户型,单价也从19.5万一路跌到15.5万,跌了4万,幅度为20%。

结合历史成交数据,蜂鸟家园价格跌回了2020年。

虽然这个小区小户型偏多,叠加了学区因素,但是这种跌幅也说明了即便是最强的北京楼市,在今年也遭遇寒冬。

那么此时救市,政策何时才能见效呢?

04 药效到底如何

看这次政策的力度,应该说还是比较大的。

要知道,在楼市曾经低迷的2019年,深圳一个豪宅税价格调整都会引发巨大波澜。

2019年11月11日,深圳在没有官宣的情况下,取消了原有的豪宅税总价限制,和这次一样,不再以总价判断是否是豪宅。

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深圳楼市应声大涨,一周内房东跳价频频出现,我自己都经历了一套600万的房子坐地起价50万的情况,大量房东甚至惜售,纷纷收回房源不卖了。

紧接着,深圳楼市走出了一波波澜壮阔的涨幅,直到2022年7月15日深圳不得不出台历史上最大辣招“三年户口+三年社保”的购房资格,但是依旧没有压住楼市的疯狂,又一路上涨到2021年4月才见顶,期间还出台了执行至今的“二手房指导价”才逐渐摁住市场。

所以,参照历史,这次的政策放松还是有一定力度的,两个政策的叠加,一定会让市场有一定的正反馈。

可以预计,深圳的一二手房成交量会逐步上涨,二手房2024年应该能回到5000套的荣枯线,毕竟2023年在没有任何有力度政策的大环境下,二手成交了已经超越了2022年,即便排除口罩因素影响,二手房成交也不再创新低。

但是,政策依然耐人寻味。

05

值得关注的点

本次政策调整依旧有几个耐人寻味的点。

一是指导价没有放开。

打开某家软件,上海的二手房除了可以显示挂牌价,还可以显示小区的半年来成交价。而深圳的二手房还在执着地展示着指导价,传闻要取消指导价,也放开只有2个小时就被重新关闭。

价格是市场最重要的参考,是指导市场方向的唯一指标,价格不放开只能说明一个问题,目前楼市还没有进入市场调节阶段,二手房也不是政策扶持的目标。

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二是针对刚需的政策没有放松,

例如限购门槛没有降低,首套房首付没有下调,契税没有进一步优惠,首套房房贷没有下调。

也就是改善房的改善链条还没有闭环,在没有刚需进场的前提下,改善业主想要卖出一套置换买入一套难度依旧很大,只有真正有实力的改善群体才能在目前市场操作。

管理层目前还在观察市场走向,不想一次把工具箱工具都用完,也担忧市场大幅度反弹。

但是,药效不够力,只怕重疾不会轻易好转,用药时机和用药量正是考验一个好医生的医术的重要方面。

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