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租客母亲跳楼房屋变凶宅?遭索赔80万 法院这样判

房客林女士的母亲患有精神疾病,在女儿租住的房内跳楼身亡。

对此,房东张先生觉得自己租给林女士的这套房子变成了“凶宅”,在后期房产租售中出现了贬值,产生了损失。

为此,他将房客林女士告上了法院,索赔房屋贬值损失80万元。

近日,上海市浦东新区人民法院对该起房屋贬值索赔案进行了一审判决。

房东:房产出售时才得知房子成“凶宅”

张先生名下有一套房屋,从2016年起他以每月7000元人民币的价格出租给了林女士。

张先生表示,在双方租赁关系存续期间,林女士于2019年3月接她的母亲到了该房屋同住。

仅过了半年,林女士的母亲就从租住的房屋阳台跳楼轻生。

事发后,林女士还故意向他隐瞒这个情况,并于事发当月就解除了房屋租赁关系。

张先生还告诉上海法治报,2021年4月,他将上述房屋出售给李先生,约定转让价款为900万元。

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然而李先生在买下的新房与保洁员攀谈过程时意外得知,这套刚买下的新房2019年曾有人从屋外阳台跳楼自杀。

李先生认为,该房屋原房主张先生在明知其准备将该房屋作为婚房使用的前提下,非但没有披露该房屋发生过自杀事件,反而刻意进行隐瞒,违反了诚实信用原则构成欺诈,导致他基于重大误解的前提下购买了这套房屋。

因此,李先生将张先生告上了法院。双方经过庭外调解,张先生最终以降低房屋转让价款80万元的条件与李先生达成和解。

张先生表示,自己也是在与李先生的诉讼中才知晓发生在自己曾经外租过的这套房子中有他人坠亡的事件。

他认为,林女士承租了这套房屋后,在未告知房东的情况下将患有精神疾病的母亲接来居住,违反了合同的约定。

在租赁关系存续期间,林女士母亲轻生坠楼,林女士作为实际承租人没有尽到对房屋的保管义务,也未尽到对其母亲的看管责任,而事发后林女士又加以隐瞒未将该起情况告知于房东方,导致他在后续出售该房屋时产生了直接损失,并额外产生两次诉讼的律师费。

因此,林女士对上述房屋构成“凶宅”负有责任,应当赔偿他所遭受的损失。于是,张先生将林女士告上了法院,要求赔偿房屋贬值损失80万元以及律师费14多万元。

房客林女士:事发后已告知房东

对于原房东张先生的说法,林女士并不表示认同。她告诉上海法治报,首先,就损害事实而言,张先生所谓的损害结果是对李先生降价80万元出售房屋,而这笔80万元的金额并非基于法院的生效判决,而是双方庭外私下商议达成的和解金额,她无法确认该金额的真实性与合理性,因此,张先生没有充分证据证明损害结果。

其次,即使有80万元人民币的损失存在,但该赔偿是基于李先生因为张先生刻意隐瞒行为而主张,因此张先生损失的直接原因是他自身隐瞒了房屋状况而买卖房屋,李先生的请求以及张先生所谓的损失均与身为原租客的她毫无关联。

林女士还强调,自己并没有故意隐瞒母亲的死亡。她表示,李先生买受房屋仅一个月便知晓房屋的具体情况,而张先生作为房屋所有人,在事发两年之后却说自己毫不知情,还是在房屋交易时从下家手里得知了情况,显然有悖常理。

事实上,她在事发后就将此事告知了房东张先生,并以房屋押金和另行支付3100元的方式与张先生就租房事宜全部处理完毕,双方此后再无争议。

最后,林女士认为,张先生所谓对“凶宅”的恐惧是基于社会习惯、风俗的生活禁忌,不属于法律渊源。现在张先生基于“凶宅”主张损失,相当于把个人生活禁忌上升到公序良俗的高度,完全没有法律依据。

租客母亲跳楼房屋变凶宅?遭索赔80万 法院这样判

法院:房客无过错

自愿补偿10万元

上海浦东新区法院审理后认为,本案系财产损害赔偿纠纷应适用过错责任归责原则须具备四个构成要件:

行为人实施了某一行为

行为人行为时有过错

受害人的民事权益受到损害

行为人的行为与受害人的损害之间有因果关系

关于是否有损害事实。虽然“凶宅”并非法律概念,而只是一种生活禁忌,但在现实的房屋交易中,房屋内有非正常死亡的情况发生确实会对购房者的购买意愿或对出售房屋的具体价格产生影响,本案中确可认定房屋因林女士母亲坠亡而有部分降价损失。

但张先生主张的降价80万元并非直接损失,且是张先生与买房人庭外协商的结果,具体的损失需综合相应举证和过错情形等案情进行认定。

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至于林女士是否存在过错,上海浦东新区法院表示,首先,张先生主张林女士承租房屋后擅自将其患有精神疾病的母亲接来居住违反合同约定,但无论是合同约定抑或是法律规定均未对此有禁止性条款,故张先生该主张并无依据。

其次,张先生主张林女士因其母亲自房屋阳台坠亡而未尽到对房屋的保管义务,也未尽到对其母亲的看管责任,但林女士母亲坠亡这一事件非林女士所能控制,该行为也大大超出了林女士所应承担的合理注意义务的限度范围,且过错作为可归责的事由,在于其本质上的不正当性或不良性,且应以客观的行为标准衡量行为本身是否应受非难性。就林女士母亲坠亡及给张先生带来的影响而言,林女士对此并不具有不正当或不良的心理状态和客观行为,不具有受非难性。

再者,张先生主张林女士向其隐瞒母亲自房屋阳台坠亡的情况且其在售卖房屋时仍不知晓坠亡之事,对此,综合双方在事发后便解除租赁关系、张先生在事发一年半后出售房屋且期间从未向林女士提出异议或主张赔偿、下家在交易过程中便知晓坠亡之事等具体案情,张先生上述说法不尽合理,张先生亦无相应证据佐证其意见。因此,本案中难以认定林女士具有过错。

据此,本案并不具备侵权责任的构成要件,张先生要求林女士赔偿的诉讼请求缺乏依据,法院实难支持。另,考虑到意外事件的发生,林女士自愿补偿张先生10万元,是对自身权利的处分,于法不悖,法院予以准许。(文中均系化名)

相似案例

其实类似案例早在几年前就发生过。

据北京晨报报道,王女士的父亲从女儿承租的房屋中坠楼身亡,房东张先生认为该事导致其房屋成为凶宅,故将王女士告上法庭,索赔房屋贬值损失12余万元。2016年3月31日上午,此案在北京通州区法院台湖法庭开庭审理。

据悉,张先生的房屋位于北京通州区某小区6号楼12层。去年5月,他将房屋出租给王女士使用,双方约定每月租金3600元,租期1年。此后,王女士71岁的父亲居住在此。去年9月,老人从承租房屋窗台坠楼身亡。

房东张先生表示,今年春节后,他将该房屋出租信息挂至房屋中介网站对外出租,至今未租出。因为王女士父亲的坠楼,使得该房屋成为“凶宅”。由于房屋求租者均不愿承租该房屋,导致该套房屋至今空置。由此,张先生认为,王女士应对该房屋的贬值损失承担赔偿责任。

张先生的妻子李女士在庭审时表示,房屋原本出租给王女士,但对方转借给其父亲。双方租房合同明确约定,不得擅自转租、转借房屋,否则就要承担违约责任。

而王女士方的律师提出反诉,称原告没有任何证据就称被告对父亲照顾不周,导致老人自杀这给她造成很大的精神伤害,向原告张先生一方提出15万元的精神损失费。

但法官并没受理反诉请求,称两件事不是同一个法律关系。被告可另行起诉。

王女士一方的律师表示,根据警方出具的证明,老人属于“高坠死亡”,并未定性为自杀。老人也无任何精神类疾病。且人是在屋外死亡,房屋与一般的凶宅有本质的区别,因此没有给原告造成损失。

此外,王女士一方的代理律师还当庭提交了开庭前一晚用手机拍摄的视频,显示涉案房屋的电表在转动,门前摆放着鞋子,这表明有人居住。该代理律师还称,租房时未限定房屋的使用方式,王女士将房屋给父亲居住是尽孝并非转借,且她未让老人独居。

李女士承认房屋于今年3月对外出租,但称不能因此否认房屋的贬值损失。她说,相同户型的房屋租金至少4000元,但该房屋租金才3500元。而被告与父亲租住在同一个小区,该房屋就是特意给其父亲租住的,就是转借,属于违约行为。

庭审最后,双方均表示愿意调解。此案未当庭宣判。

同样在北京,据北京晚报2019年1月3日报道,家住北京西城区的张阿姨已经退休,她在该区有一套一居室的房子闲置,便想对外出租,收点租金补贴生活。因为地段好,房子虽说面积不大,但每月也能租5000余元。

为保险起见,张阿姨和一家大中介公司签订了合同,先出租一年。中介公司还承诺,无论是否租出去,签约10天内,都会按约定的标准给她租金。这让张阿姨觉得心里挺踏实。

中介只用了半个月时间,就为张阿姨的房子找到了租户。可让人万万没想到的是,租户一家三口刚住了半年,竟然出事了。据悉,租户的儿子沉迷赌博,为了筹集赌资又身陷套路贷,最终因无力偿还走投无路,跳楼自杀,结束了自己年轻的生命。

委托中介公司出租自家的房子,没想到租户的儿子跳楼身亡,租户也一走了之。张阿姨的房子成了“凶宅”,租不出去。张阿姨认为中介公司有责任,索赔房屋贬值费60万元。

租客母亲跳楼房屋变凶宅?遭索赔80万 法院这样判


对此,中介公司辩解说,承租人儿子的自杀事件非中介公司对房屋的管理义务导致。即便张阿姨的房子因此贬值,也不是中介公司造成的。在自杀事件发生当日,工作人员就打电话把承租人儿子跳楼的消息及原因告诉了张阿姨,约张阿姨第二天来面谈。但张阿姨当时正在外地旅游,事隔一个月后,中介公司约谈张阿姨和承租人,商量赔偿的事,张阿姨要求承租人赔偿12万元,承租人不同意,让张阿姨去走法律途径解决。

最终,北京西城区法院判决驳回了张阿姨的诉讼请求,二审法院也维持了这个结果。法院认定,中介公司只是受张阿姨委托找租户、收租金,对于租户儿子跳楼既无法预见,也无过错。因此,她要求中介公司赔偿房屋贬值损失60万元没有事实及法律依据,不承担赔偿责任。法院驳回了张阿姨的诉讼请求。

各位,你们对此怎么看?

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