重拾“社会主义住房观”？只为化解房地产危机

中国庞大的房地产市场正在崩溃。习近平希望重拾社会主义住房观，重新由国家来掌管房地产市场。

中国各地的房价都在下跌，房地产开发商纷纷破产，人们开始怀疑房地产是否还能再次成为一项可行的投资。房地产危机正在拖累中国经济增长，也令国际投资者惊慌失措。

根据新战略，中国共产党将接管国内房地产市场的更大份额，这将一改多年来房地产业由民营部门主导的局面。根据参与讨论的政策顾问的说法和政府最近发布的公告，该战略有两大方案作为支柱。

其中一套方案是，由国家收购民营房地产市场上的不良项目，并将其改造成住房，再由政府出租，或在某些情况下出售。另一套方案主张国家本身为中低收入家庭建造更多的保障性住房。

上述政策顾问说，目标是将由国家建造的、限制条件下低价出租或出售的住房在中国住房存量中占比从目前的5%左右提高到至少30%。

这些计划与习近平近年来扩大中共对国内经济的掌控并抑制民营部门发展的广泛举措是一致的。这些举措包括对马云(Jack Ma)支持的蚂蚁集团(Ant Group)等科技公司的监管打压，以及对半导体等重点产业的国有企业进行更多投资。

在习近平的最高经济政策助手、国务院副总理何立峰的领导下，中央政府的经济官员们仍在研究如何执行这项房地产战略。经济学家警告说，该计划即便能实现，可能也需要数年时间才能完成。

但成本将是巨大的。据一些分析人士称，未来五年每年的成本可能高达2,800亿美元，总计约1.4万亿美元。

去年11月，习近平视察上海的一个政府补贴租赁住房社区。图片来源：JU PENG/XINHUA/ZUMA PRESS

核心问题是中国是否愿意甚至能否付得起这笔资金。中国的地方政府已背负了巨额债务，目前还不清楚中央政府是否愿意承担主要的出资任务。

过去几年里，中国政府在刺激经济增长和清理房地产乱象方面采取的措施不足或执行不力，多次令分析师和投资者失望。研究过政府部分计划的人士说，该战略还充满了复杂性和相互矛盾的目标，可能难以全面成功实施。

本月，石家庄郊区，一名男子从中国恒大开发的未完工住宅楼前走过。图片来源：TINGSHU WANG/REUTERS

“新模式”

习近平在去年12月主持的一次会议上明确指出，2024年的一项首要任务是加快构建房地产发展的“新模式”。根据对此次会议的一份官方解读，这种模式的重点应该是政府提供的保障性住房。

政府文件显示，初步计划要求在未来五年内增加600万套保障性住房。

为帮助启动这一战略，中国央行已为多家政策性银行划拨了总计人民币5,000亿元（约合700亿美元）的低成本贷款额度。由这笔资金资助的一些项目已经动工。

负责为中国领导层处理信息问询的中国国务院新闻办公室没有回应相关问题。

这些政策顾问说，习近平坚持认为，房地产不应再在国内经济中占据这种影响力过大的地位了。在此前很多年里，房地产业都推动了中国经济增长，一度占到GDP的四分之一左右。

在习近平看来，过多的信贷流入房地产投机活动，不仅增加了金融系统风险，扩大了贫富差距，还分流了所谓的“实体经济”的资源。习近平口中的“实体经济”是指制造业和高端技术等他认为对中美竞争至关重要的行业。

在某种程度上，习近平的计划将使中国的住房市场回归其本源。几十年前，在毛泽东时代，中共控制着国内房地产市场，大多数中国人都住在党政机关和企事业单位分配的住房里。

20世纪90年代末，国家领导人启动了房地产业市场化改革，他们最初设想了一个双轨制，即一些人购买私人开发的房产，而另一些人则居住在国家补贴的住房中。

然而，在随后的几十年里，像中国恒大(China Evergrande)这样的民营开发商迅速扩张，并逐渐主导房地产市场。如今，90%以上的中国家庭拥有自己的住房，而美国的这一比例约为66%。

这种向私人所有权的转变在中国创造了巨额财富。但是，房地产市场的爆炸式增长也引发了债务催生的泡沫，使许多年轻家庭买不起理想的住房，也令习近平和其他高层领导人感到失望，认为中国偏离其社会主义根源太远。

在政府长达数年的抑制过度房地产投资的行动之后，去年房地产市场陷入动荡，国内外经济学家呼吁中国政府采取更加果断的措施对房地产业实施结构性调整。

目前，中国各地有大量空置房屋，许多建筑需要资金支持。

在内部政策讨论中，习近平最信任的副手之一、国务院副总理何立峰认为，让国家更多地参与进来，将是政府吸收过剩房屋供应、遏制房价跌势的一种方式，并有助于保护银行，避免在市场持续恶化的情况下不得不减记数千亿美元的房地产贷款。

上述政策顾问们认为的另一个卖点是：通过将更多的私人房产转化为由政府补贴的住房，用于出租或出售，将有助于推进习近平反复强调的“共同富裕”目标，使中国社会更加平等。

14号文

中央政府去年10月份发布了一份名为“14号文”的指示，这项新战略由此开始变得更加引人注目。该文件要求未来五年内在35个人口300万以上的城市增加约600万套保障性住房。

该文件几乎没有透露如何实施该计划的细节。但其中明确指出，中央政府将限定可购买保障性住房的群体范围，并将禁止这些住房变更为商品房流入市场。

中国央行披露的信息显示，央行此后已将人民币约5,000亿元中的70%分配给三家政策性银行，即国家开发银行(China Development Bank)、中国进出口银行(Export-Import Bank of China)和中国农业发展银行(Agricultural Development Bank of China)。

国家开发银行在2023年12月19日透露，该行已向福州市保障性住房项目授信人民币2.02亿元，专项用于支持该市配售型保障性住房项目建设。这个项目预计于2026年竣工，建成后将提供约701套住房，当地政府计划以优惠价格把这些住房出售给中等收入家庭。

根据来自湖南省政府的信息，国家开发银行还向湖南省政府提供了一笔人民币1,000万元的贷款，用于长沙市内一个破旧城中村的改造项目。

目前尚不清楚发放的贷款中有多少资金将用于建设新项目，或是用于从商业开发商手中购买已建房产并重新改造利用。国家开发银行和湖南省政府没有回应置评请求。

碧桂园在南京开发的住宅区。图片来源：CFOTO/DDP/ZUMA PRESS

今年1月初，中国央行和政府最高金融监管机构国家金融监管管理总局(National Administration of Financial Regulation)出台了新的指导方针，承诺为政府补贴的租赁住房项目提供资金支持，具体金额未说明。这些指导方针称，国家提供资金支持将有助于盘活存量住房。

国务院副总理何立峰去年11月随习近平访问旧金山时，向包括华尔街高管在内的美国商界代表阐述了中国政府的部分计划。

据知情人士透露，在习近平与美国总统拜登(Joe Biden)举行峰会期间，何立峰重点谈到了政府补贴住房计划，他告诉这些美国高管，该计划将使大城市的人能买得起房。

其中一些知情人士说，这种讨论表明，中国领导人担心外国投资者如何看待中国政府对住房问题的应对，以及他们最近几个月抛售中国股票和债券的情况。

但对于许多外国银行家和投资者所敦促采取的措施，比如对资金紧张的民营开发商进行重组，或因开发商陷入财务困境而导致的大量中国烂尾期房如何完工，他却只字未提。这些知情人士说，何立峰持续半小时的讲话未能打动人心。

在国际货币基金组织(IMF)和其他一些经济学家看来，中国政府最紧迫的任务是制定一项全面计划，帮助陷入财务困境的开发商重组债务，并让银行和其他利益相关者承担损失。这些举措虽然痛苦，但却能重振公众对市场的信心。

不过，参与讨论的政策顾问们表示，中国政府仍不愿向开发商提供直接的流动性支持，因为官员们担心这会重新吹大房地产泡沫。

购买房产然后改建为租赁住房的做法会带来许多复杂问题，比如中国政府是应按照当前市值买入这些房产（这样做实际上就相当于救助无力偿债的开发商或个人房主），还是坚持以大幅折扣购入。而如果房主不想把房产出售，那又该怎么办，具体如何操作也不清楚。

去年11月，北京早间的通勤者。图片来源：BLOOMBERG NEWS

经济学家指出，新建保障性住房的做法要明确好办得多，而且还能起到支撑中国建筑业的额外利好作用。但在中国人口不断减少的时候，扩大新建住房也会增加供应。IMF预计，未来十年，中国对新建住房的基本需求将下降近50%。

一些中国官员认为，国内经济下滑可能为中国政府提供了一个以较低成本购买更多房产的机会，从而更容易把对现有房产的改建作为优先考虑选项。

“财富分配”

北京大学(Peking University)金融学教授迈克尔‧佩蒂斯(Michael Pettis)说，如果中国政府确实大幅改善了保障性住房供应，这就将成为一种面向贫困家庭的转移支付，而这是中国迫切需要做的，使民众能够把更多钱用于其他消费支出。但他表示，现在还为时尚早，不知道该计划将如何实施。

香港大学(University of Hong Kong)经管学院教授陈志武对此持更为怀疑的态度。他将中国的新住房战略与中国政府利用其所谓“国家队”的政府基金购买股票以试图提振股市的方式相提并论。

这种做法往往无法持续支撑市场。他说，鉴于中国面临的人口挑战和供应过剩问题，利用政府资金购买不良房地产也不会有什么不同。

陈志武说，政府干预还可能引发令人不安的社会公平问题。他说，在市场疲软时从现有房主或开发商手中购买房产，相当于在其他人不能灵活出售房屋的时候，动用国家资源补贴那些能灵活出售的房主。

他说，这变成了一个财富分配问题，在中国不是每个人都拥有多套住房，也不是每个人都准备好出售。

过去在政府的扶持下为支持或改造市场所做的努力取得的结果喜忧参半。

去年11月，青岛的一个选房登记处，居民在牌子上划掉数字。图片来源：CFOTO/DDP/ZUMA PRESS

过去几年里，包括郑州和苏州在内的一些中国城市实施了自己的计划，从开发商手中购买数千套未售出的房产，然后将其改造成保障性住房，提供给低收入家庭，包括因城市发展而被迫迁走的农民。

据克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的分析师称，这些城市倾向于从有国资背景的开发商或地方政府控股的开发商那里购买房产，买入价格通常低于市价。

经济学家称，这些项目有助于消化过剩的住房，但也进一步加重了地方财政的压力。记者试图联系这些城市置评未果。

先前另一项引人注目的社会住房计划是近10年前中国房地产市场上一次陷入困境时推出的“棚户区改造”计划。

根据该计划，中国央行向国有银行提供低成本资金，国有银行再向开发商提供贷款，让它们从城市和乡镇购买土地，然后建造更多的住房。相应地，地方政府则向“棚户区改造”安置家庭发放现金补贴，让他们可以在公开市场上购买新住房。

这一举措帮助恢复了对房地产的需求，但却导致建设了更多住房，加剧了中国的住房供应过剩问题。

经济学家们说，目前的住房危机比上一次的下滑要严重得多，政府在收拾残局方面面临着更大挑战。

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