首购族买房 未婚伴侣占18% 其中蹊跷要留心

　　愈来愈多夫妇在婚前就买房。根据全美房地产经纪人协会(NAR)的2022年报告，未婚夫妇占首购族总数18%，而1985年的比率只有4%。

　　NAR于2022年7月以邮寄方式进行调查，共收到4854份来自2021年7月至2022年6月期间购买住宅的购屋者的回覆。

　　华盛顿特区NAR研究副会长劳兹(Jessica Lautz)说，“未婚夫妇购屋比率不断增加，现在正处于我们有记录以来的最高点。”

　　买房比租屋要承担更大的责任，因此，虽然这些夫妇可能渴望拥有一套房子，但在一起购屋之前，应该考虑一些事情。

　　“住房负担能力的确是个难题”

　　许多年轻的未婚夫妇住在一起，通常是出于经济原因。根据繁荣心理学中心(Thriving Center of Psychology)的报告，在美国，大约五分之三的未婚夫妇与伴侣住在一起。

　　分摊住房成本是很合理的，因为住房成本可能占生活预算很大一部分。

　　NAR报告发现，即便如此，与已婚购屋族不同，有46%的未婚购屋族为购屋做出经济牺牲，包括从事副业。

　　劳兹说，“住房负担能力的确是个难题，因此，作为未婚夫妇，整理财务状况对于准备购屋非常重要。”

　　她表示，首次共同购屋的典型未婚夫妇大约是32岁的千禧世代，家庭平均收入合计为7.25万元。此外，未婚者比已婚者更有可能获得贷款，比率分别为4%和3%；也比较容易从朋友和家人那里获得金钱资助，比率分别为12%和7%。

　　纽约William Raveis Mortgage区域副总裁科恩(Melissa Cohn)表示，未婚人士可能决定与伴侣一起买房的原因之一是，由于房价和利率仍然很高，因此在获得融资方面，联合申请的数量较多。

　　虽然有人可能会说，如果夫妻已经投资一套房子，就应该结婚，但有些人可能会选择将财产分离。

　　科恩说，“人们不结婚有很多原因；如今它已经不再是想当然尔的事。”

　　但未婚夫妇应该谨慎做出购屋这种规模的承诺。

　　科恩说，未婚者通常没有可以依靠的法律保护。如果一个人决定离开，另一个人可能会承担全部房贷，而且可能无法负担。

　　如何保障彼此的投资

　　科恩指出，“为了摆脱婚姻就必须离婚，而这样会有更多的权力义务牵绊。”“但如果是未婚夫妇，离开者对另一方没有法律义务。”

　　然而，她补充说，对于任何人来说，停止支付房贷都是不明智的，因为这会毁掉信用评分。

　　为了保护对房产的投资，未婚夫妇应该仔细考虑如何登记房产。这有助于确定每个合伙人的合法权利和所有权，以及如果其中一人去世，房屋该如何处置。

　　建议与律师讨论各种选择。这些选择可能包括：如果所有权相等，则将该财产登记为生存者的“联权共同”(joint tenancy)；如果其中一方出资较多，则将该财产登记为“分权共有”(tenancy in common)。

　　科恩建议，夫妇还可以考虑采用有限责任公司或其他实体，“藉由获得有限责任公司或合伙企业等实体的所有权，可以更能阐明和定义谁负责哪一部分。”

　　双方还可以在财产协议中载明投资比率来保护自己。科恩补充说，它会定义谁负责房贷、每个人支付多少首付、谁支付保险和房屋维修费用。

　　她补充说，如果一方收入高于另一方，这可能是个比较好的主意。

　　未婚购房应考虑的四个因素

　　加州奥克兰柯蒂斯财务规划公司创始人兼CEO、认证财务规划师(CFP)柯蒂斯表示，未婚夫妇在共同购屋之前应该考虑以下四件事：

　　1. 仔细评估利用退休帐户支付首付：柯蒂斯表示，虽然从退休基金中提取资金通常不是好主意，但千禧世代仍然有数年时间可以补足，“现实情况是，对于大多数千禧世代来说，这是大多数储蓄的来源。”

　　传统IRA中的资金可用于首次购屋，终身限额为1万元。柯蒂斯表示，这笔金额将在提取当年按普通税率徵税，但如果是首购，则不会产生10%的税率。

　　她说，罗斯IRA也可以使用，但必须严格遵守规则。通常可以随时提取金钱而不会产生税收或罚款，但提取的投资有年龄和时间要求才能被视合格的分配。

　　许多公司允许员工从401(k)计划中借款。员工可以借用其投资馀额的50%，最高5万元。“如果一个人有10万元以上，最多可以借到5万元，”“但如果只有7万元，最多就只能借到3.5万元。”

　　贷款必须在5年内偿还，如果雇用关係结束，则必须立即全额偿还。

　　2. 查看信用报告和分数，以确保获得最优惠的房贷利率：确保没有任何错误，按时支付帐单，并在购屋前尽可能降低债务水平。而且，如果双方都申请房贷，银行将查看双方的信用评分。

　　3. 保持信用活动低调：避免使用信用卡进行任何大额购买，以及开设或关闭新的信用额度，因为任何这些都可能影响信用评分。

　　4. 将钱存入高收益储蓄帐户：与其将首付储蓄存入股市，不如考虑使用高收益储蓄帐户。柯蒂斯说，“但当需要现金时，股市可能会下跌。”“还好现在的利率非常好。”

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