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不止中国!韩国的楼市,也越来越疯狂了

首尔江南区,这个著名的富人区是全韩房价最高的地方,但这里的楼市正在经历一场暴跌。

曾经,江南区一套面积仅 25 平方米的公寓,售价高达 32 亿韩元(约合人民币 1676 万元),现在,同样的户型售价 23.5 亿韩元(约合人民币 1231 万元),降了 8.5 亿韩元(约合人民币 443.6 万元)。附近其它高级住宅区,也有多个公寓在降价出售,最高降幅达到了 10 亿韩元(约合人民币 521.9 万元)。

不止江南区,韩国整体房价已经连续 9 个月下跌,在首都首尔,部分公寓急降 30%-40%,公寓成交量更是暴跌超 70%。

为了促销,韩国地产开发商们甚至在广告里承诺买房子,送奔驰车。

即便如此,对大部分普通人来说,这个价格仍然是高不可攀的。

很多人担心,韩国的 ” 房地产衰退 ” 即将到来,而且大有超越 2008 年金融危机的态势。国际货币组织(IMF)也警告称,亚洲地产泡沫离破灭仅一步之遥,尤其是韩国。

不想买房了

” 这里是空房子,这里也是空房子。” 一位韩国市民指着仁川的某大型高档公寓小区说道,小区有 1100 多户,一大半全是空屋。

整个韩国,房屋空置的现象在增加。从 2022 年下半年开始,韩国全国公寓入住率已经下降到 70% 以下。即便在首尔最繁华的地段,房屋也变得不紧俏了。

一边是房屋大量空置,一边是央行史无前例的加息政策。

从 2022 年 4 月至 2023 年 1 月,韩国央行已紧跟美联储的步伐,连续 7 次加息,创下历史纪录。楼市也受到影响,一路下行。

截至目前,韩国房价已经连续 9 个月下跌。韩国副总理兼企划财政部长官秋庆镐在 3 月份的时候就表示,今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降 18.6%,为 2005 年实施相关制度以来最大减幅。

央行连续加息,房贷利率升高,加之出口低迷和高通胀,没房的年轻人不想买房,背着巨额房贷的房东们,只能忍痛把自己的房屋低价抛售。

这样的趋势蔓延到首尔的富人区。很多手握多套房的有钱人,现在宁愿降价几亿韩元,也急着把房子脱手。

房产政策委员李恩亨表示:” 由于上调基准利率带来的贷款负担等原因,即便是在住宅需求较高的江南区,住宅价格也呈现下降的趋势。”

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一名市民从首尔南山远眺市区。(图源:社交媒体)

奇葩的房价和政策

曾几何时,韩国的房价一度全球排名第二。特别是自 2019 以来,韩国全国房价涨幅超过 35%,首尔市区的累计涨幅更是高达 46%。

主要原因是因为新冠疫情爆发后,韩国经济因为出口旺盛得到了快速发展。而韩国独特又奇葩的租赁制度,更让其楼市成为了炒租客的乐园。

韩国有两种租房制度,第一种和世界其它国家和地区类似,即支付押金并按月付租金,另外一种则是韩国独有的全租房,也叫传贳房(jeonse)。

所谓全租房,即租客按照房价的一定比例 ( 一般在 50%-80% 左右 ) ,给房东一大笔押金后便可入住。待 1-2 年后,租客退房,房东全数退还押金。租约期间,房东可以利用押金经营生意、投资,或者赚取银行利息。

韩国的银行也因此推出了专门针对这种全租房的贷款,年轻人拿不出买房的全款,就会选择去银行贷款凑齐全租房的押金。

这种租房政策在其它地区的人看来,或许是不可思议的,如果拿得出如此大比例的押金,为何不直接买房呢?

事实上,因为此前向银行贷款的利息远低于月租房的租金,因此对于很多年轻人来说,全租房意味着,直接向银行支付低利息就可以住上房子了。

加之经历过金融危机和房价暴跌,韩国人对于买房变得更为慎重,许多年轻人会先选择全租房,等到经济稳定后再买房。

多年来,全租房深受韩国年轻人欢迎,它可以解决租客因工作或就学而导致的频繁更换住处问题,有人还将其视为一种储蓄的方式。

但这个看起来双方都受益的政策,背后其实有巨大的隐患:房东拿到大笔押金,若是继续投资房地产,就会把房价炒起来;租客去银行贷款虽然可以 ” 免费 ” 住几年,但随着房价逐年高涨,仍然买不起房。

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图源:社交媒体

如今,在加息周期下,随着利率走高,楼市下跌,房东投资失败导致资金链断裂,全租房的隐患问题也接踵而来。

光是 2022 年,韩国就发生了 2073 起全租房保证金被吞案。越来越多的房东无法返还押金,极端的情况还会携巨款潜逃,留下欠着债务的房子,让租客们求偿无门。

而绝大部分受害者,都是 20 到 30 多岁的年轻人,损失金额动辄达到 9000 万韩元 ( 约合人民币 50 万元 ) 。

一位年轻受害者绝望地告诉韩国媒体:” 我把全部财产都投入其中,损失了财产和贷款的总额,甚至还成为信用不良者。现在我已经申请破产了,我不想再听你们宣讲这个政策。”

面对如此大 ” 坑 “,越来越多的租客选择从传贳房转向普通的月租房。2022 年的数据显示,韩国租赁合同中,月租房的数量首次超过了全租房。

这也意味着,房东很难从新租户那里获得足够的押金,只能以大幅折扣抛售房产,进一步助推房价下跌。

下一个危机

业界认为,今年韩国楼市将持续萎缩,房价还会进一步下跌。

野村证券悲观预测,未来韩国全国房价将比 2009-2014 年金融危机之后的房地产市场降温更为猛烈,并引发连锁反应。

如今,已经可以看到一些迹象了:和房地产相关的家装家具业,正陷入生存危机。

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韩国汉森(图源:社交媒体)

在韩国家具、装修市场排名第一的汉森,2022 年首次出现 217 亿韩元(约合人民币 1.13 亿元)的亏损。

房地产中介行业也被波及。根据韩国房产中介协会透露,仅仅 2022 年 12 月,关门的中介门店就有 2072 家,是近 5 年来的最高数字。” 现在情况确实很困难,我也只能双手一摊,没办法。” 韩国房产中介协会主席李钟赫说。

韩国央行仍然认为,目前房地产市场的调整是可控的。 但是,不少经济学家警告称,韩国更进一步的房地产衰落就在眼前。

与此同时,房价骤降还将影响个人消费,在全球半导体行业疲软和出口不振的同时,这将导致韩国经济陷入更深的衰退。

利率上升,资金断裂,房东们的美梦破碎。

受房贷利率持续走高和经济衰退的双重隐忧影响,现在的韩国人也不再热衷买房了。

而没房的韩国年轻人们,依然没有出路。

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