房地产救市信息混乱折射出中共政权危机

中国媒体报导,2021年11月9日央行召开会议,对金融机构提出几方面要求,第一条是并购贷将不纳入三道红线指标。图为中国的房地产市场火爆时的示意图。

中国的经济前景正承受越来越大的压力,其中房地产危机加深,从恒大开始的债务违约危机仍不断蔓延,更多房地产开发商或将成为下一张骨牌。

中共当局强监管政策放宽与否,近期释放并不明确的混乱信息。专家分析中国房市官商勾结的内幕,认为如此局面对习近平在中共二十大连任、甚至政权的安全也构成影响。

从房地产危机到中共政权崩溃的危机,到底有多远?

新一轮危机始于“三条红线”

这轮房市危机始于中共政府去年8月出台的政策“三条红线”,要求房地产企业降低负债率,随后包括恒大在内许多开发商的现金都极度匮乏。

所谓“三道红线”,是将负债率作为房地产企业划定的限制,即剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍。根据“越线”的数量,房地产企业被分为“红橙黄绿”四档,以决定其融资时有息负债年增速的上限。

美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田表示,划红线是警告这些房地产公司不要过度借贷,不要债务太高,要保持足够的现金流。但他认为这是自欺欺人。

“划红线不划红线都没什么意义。因为到了公司要破产的时候,到了贷款还不出来的时候,或者会拖垮银行的时候,有没有红线,没什么意义的。”

当局还限制抵押贷款,旨在遏制炒房。而另一方面,即便许多开发商降价促销以维持现金流自救,在当局严厉的疫情清零政策下,买房的人更少,房产价值下降,开发商正面临前所未有的债务压力。

在“三道红线”等政策环境下,大陆楼市持续全面下行。

上海易居研究院11月4日发布的《全国居民购房杠杆率研究》报告表示,2021年三季度,全国居民购房杠杆率继续下行,百城房价指数环比涨幅回落至0.63%,预期四季度继续下跌。

易居研究院在《2021年10月热点城市二手住宅市场报告》中表示,2021年10月,易居研究院监测的13个热点城市二手住宅成交量环比下下降26.9%,同比暴跌42.8%,13城成交总量已基本回落至2014年10月水平。

台湾财经专家黄世聪表示,中共当局目前对于房地产控管似乎已经没办法再走下去。否则接下来越来越多的房企出现骨牌效应,杀伤力会更大。

“中国资金都一直在房地产里面流动,站在中央的立场,它当然希望房地产价格不要升。可是不要升,就要用很多方式去干预,所以才会有所谓的三道红线政策出来。你要让房地产的景气整体降温。问题是降温的过程就变成是硬着陆。再加上碰到疫情,整个房地产的销售快速萎缩,原本靠着快速营销,快速收入资金来运转的房企就出现危机。”

房市监管“松动”消息混乱

大陆各地已连续传出多个涉及救市的信息,但并未十分明确或说是绝对利好。

沈阳市房产局11月10日召集各大房企,口头下令房屋的“放宽限购令”从11日开始,放松限购限售等一系列房地产限制性政策。包括放宽各项限购、限售政策,连带户口政府也一并放宽,但这些放宽政策不会出具书面文件。

包括《新京报》和财联社等多家陆媒报导了此事。

另外,《华尔街日报》11日报导,中共监管机构正考虑放宽规定,让陷入困境的地产开发商可以透过出售资产,避免触动更多违约事件,以及对经济再次构成打击。

另一方面,陆媒第一财经11月9日报导称,中国银行间市场交易商协会当天举行房地产企业代表座谈会,部分房企近期拟在银行间市场发债。

路透社在本周援引知情人称,中共央行可能会谨慎地放松货币政策以支持经济,可能会下调存款准备金率,增加贷款供给,但全面降息的可能性不大,两者都受到目前物价高涨的制约。

中国房地产行业因为一系列境外债务未能及时偿付,一段时间以来,出现抛售股票债券的现象。但前几天的交易日,地产股突然上涨,引发投资者抢进。11月10日,房地产股市和债市均出现大幅上行,销售金额超千亿元的房企中,有26家房企的股价涨幅超过5%。11日,招商蛇口等多只股票涨停。12日,地产板块走势有所回落,但广宇发展仍涨停。

地产股、债大幅上涨疑与“并购贷将不纳入三道红线指标”的消息有关。

据界面新闻12日报导,9日央行召开会议,对金融机构提出几方面要求,第一,并购贷将不纳入三道红线指标;第二,开发贷和按揭贷都要上量,集中度可以临时鼓肚子;第三,存量项目,银行可展期、不降级;第四,各地人行通知主要银行,按揭积压5个月以上的清理掉。

路透社认为,投资人押注对房地产行业的融资限制可能放宽。

不过经济观察网12日引述一位机构人士表示,目前相关政策还未真正落地,并购贷不纳入三道红线指标仅针对“承债式收购产生的负债”,而不是所有并购贷。

中共央行罕有在周三(10日)首次单独发布个人住房贷款数据。数据显示,2021年10月末,个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。

但路透社12日引述中国的多个银行家和分析师表示,在行业流动性紧缩之下,当局即使微调融资以帮助购房者并满足“合理”的需求,仍将执行遏制房地产开发商过度借贷的政策。

报导引述北京一家国有银行不愿具名银行家的分析说:“房地产贷款上限绝对没有根本性的变化或放松,但银行业者总是有自行调整的空间。”

多位银行家最近告诉路透社,虽然部分银行在一些城市加快发放已批准的住房贷款,但没有新的房贷获批。

由于监管机构正在打击开发商的新借款,一些银行今年早些时间已暂停发放住房贷款,因担心被指责助长债务泡沫。

黄世聪分析说,当局如果松绑房市,房企的经营压力会减轻。包括融资方面或在销售方面都可以获得一些现金进来。

“如果你不放宽的话,越来越多的房企出现倒闭,或者出现违约状况,他们可能在市场上抛售房地产,如同滚雪球般的一直越滚越大。现在能够做的就是阻止这个雪球慢慢的越来越大,可能把目前现有的管制先拿掉,或者先松绑几个,如果房地产的还是持续在往下坠,那还会有越来越多松绑的政策。”

谢田则认为,现在要放宽的话,实际上是把坏帐和危机、呆账、坏帐、破产危机都往后推迟了一下。但是这个危机仍然在。

“下一步可能房价还会继续跌,还有更多的外债会纷纷到期,所有这些债务偿还的期限、还有外债偿还的期限都在迅速的逼近,现在中共就是活一天过一天,谁也不知道未来会怎么样,基本上就是这种末日的心态。”

民企陷危机央企国企受命接盘

中国民营房企接连陷入债务危机。从中国恒大到花样年、新力控股、当代置业,阳光城,最新的还有佳兆业和世茂集团。

中共国务院智库——国务院发展研究中心8日与多家房企和银行在深圳举行会议。参加会议的包括万科、佳兆业及部分金融机构等。

路透社消息人士称,佳兆业在会中呼吁,国企收购房地产项目或引入作为战略投资者,帮助民营企业补充现金流。

佳兆业是中国房地产行业在国际债券市场上的最大借款人之一,早前未能按期兑付一款到期的理财产品。

财联社11月5日引述知情人士的话说,华润置地等央企及国企正洽谈介入佳兆业深圳部分旧改专案;佳兆业一份拟处置资产的清单显示,该公司拟处置深圳18个资产,总价值约人民币818亿元。

央企和国企近期不断受命接手部分民营房企资产,这些陷入危机公司的资产绝大部分是土地及已设定抵押的资产。

财联社11月10日引述知情人士的话称,近期部分央企国企向监管部门反映,如果要做一些承债式收购,“三条红线”就会被突破,建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。

前述界面新闻和经济观察网报导已提及,9日中共央行开会的首条定调,就是“并购贷将不纳入三道红线指标”。这只是因应央企和国企的承债式收购。

央企、国企进行承债式收购,相当于吞掉了民企。

《华尔街日报》周三援引知情人报导称,中共计划慢慢拆解恒大,向中国公司出售一些恒大的资产。

天钧政经研究员任中道表示,央企和民企的还是不太一样。中共会帮助这些央企,但它会慢慢拆分民企。例如恒大集团,它的负债差不多有两万亿,中共就是想把它给吞掉,慢慢的拆分掉,已经让各地出了这样的工作小组,对当地的楼盘项目进行审计,并且控制开发商的资金流。

他说:“放宽(监管)以后带来的后果,那就又是一场开发商的盛宴,当然就是央企国企们得到了好处。”

习近平的救与不救

中国几十年来的楼市繁荣导致房价飙升,并产生过多空置房。专家认为,房地产市场泡沫连房企自己都控制不了,销售下降当然就会触及红线。

谢田表示:“整个中国房地产市场泡沫的原因是中共土地政策,还有官商勾结抬高了房价。中国老百姓的韭菜再割不到,再没有人继续托盘,就是继续扶持这个房价,外国资本、华尔街资本也不再对中国这些企业抱有兴趣、信心的话,那房价肯定会跌,这些红线都会踩破,现在中共想阻挡也很难阻挡,房企各自都濒临破产边缘。”

他说:“现在要不就是想办法灌水救度,要不然就是动用外汇储备来替它们偿还,也没有什么其它办法,大家都踩过红线,这个泡沫破灭的危险性会越来越大。对他(习)来说现在可能是政治问题,可能涉及到二十大,涉及到权斗,他到底能不能救、愿不愿意救,是这样一个问题。”

许多观察家认,习近平想在二十大连任。

谢田表示,现在房企他们自己借的外债,中共不一定愿意去给他们担负,因为涉及这些公司可能是中共的另外一些派系的、习近平对手他们的那些白手套公司,这些钱都在他的对手那里,不愿意动用国库去救,涉及到一个政治问题。

已陷入危机的佳兆业创办人郭英成,六年多前就因牵涉深圳市原市委常委、政法委书记蒋尊玉腐败案,一度滞留香港

《新纪元周刊》曾报导,除了蒋尊玉,佳兆业郭氏兄弟亦与盛传是江泽民妻侄的深圳市委书记王荣,以及曾担任江泽民秘书、被指为江的情妇的前深圳市委书记黄丽满关系密切。

在佳兆业之前,率先陷入债务危机的恒大集团,其创办人许家印则被指与江派二号人物曾庆红家族关系密切。今年9月恒大爆雷,负债高达3050亿美元

彭博社10月26日曾引述消息人士的话说,中共当局要求恒大创办人许家印,用他的个人财富来缓解恒大不断加深的债务危机。

《华尔街日报》11月5日援引知情人士的消息透露,恒大集团上个月通过出售两架私有飞机筹集了五千多万美元,以救急偿还债务。

同样已陷入危局的深圳花样年,因未能偿还10月4日到期的2.04亿美元债,导致两只境内公司债券暴跌。其老板是曾庆红侄女曾宝宝。

政令反复对政权的影响

黄世聪表示,中国房地产的危机,是两个因素造成,就是中共的政策和房市本身要下修的压力,造成房地产现在的局面。

黄世聪说:“重大的房地产业者都跟很多官员勾结,譬如说恒大可能跟某些江派的势力,佳兆业跟当初的深圳市委。政商勾结在房地产赚钱是最快的,就变成是中央跟地方的政策其实都是鼓励往房地产去发展。地方最重要的财政收入来源是出售土地,所以一直都没有很严厉的政策去打压,一直到习近平才用这么重的政策去打压,但价格已经偏离了市场太久了。”

不过黄世聪认为,习近平比较重视的是意识形态,对于这种细致的政策,他和他身边的人并没有那么了解。所以他就喊出一些口号,比如房地产不是用来炒的。但是他要征房地产税,或者搞三道红线,就紧缩了房地产的景气。在显然面临困局后,结果又将政策往回收缩。

“我觉得从今年下半年到现在为止,他是一直不断的在妥协,不断的妥协,从原本的比较激进的政策一直在往后缩。”他说。

但天钧政经研究员任中道表示,“最近的一个消息就是说房贷利率在下降,房贷比上个月、10月比9月增加了一千多亿。而且银行发放贷款的速度也增加了,说明中共还是想救市,但是,还是会区别对待。它背后的一个原因就是,它的债务如果越来越大,就会影响到金融系统,那对于金融系统来说,一旦发生了金融危机,肯定会导致整个经济崩溃。”

任中道说:“目前各项经济数据来看,中国经济已经进入了一个衰退的状态。对于习近平来说,经济是他的一个根本。对于中共来说也是一样,所谓的执政合法性都依靠着经济的发展。如果在未来的一年之内发生了这样的危机,对于习近平想要在二十大连任,那就是一个很危险的事情。到时候,内忧外患之下,中共政权崩溃也不是不可能。”

本周,美国央行罕见地就中国房地产危机发出警告。美联储在其关于金融稳定的半年报告中指出,中国持续的房地产困境可能会加剧中国的金融压力。

报告称,尽管“中国(中共)当局已经推出措施为房地产市场降温”,但存在中国市场“金融脆弱性将继续上升”的风险

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