中国房地产疯狂时代结束

图为2021年9月22日,在中国北京恒大城市广场购物中心,一名女子正路过恒大的广告牌。

台湾财经名嘴黄世聪表示,恒大代表中国的房地产问题,无论房地产未来是软着落,或硬着落,中国房地产行业疯狂发展的大时代结束。

中国房地产业巨头恒大集团周二(10月12日)再次发生债务到期不能偿还的情况。恒大发行的三个美元债券合计1.48亿美元的票息于周一(11日)到期,到目前仍没有恒大付息的消息。

这家深陷债务危机的庞大民企在过去三周内连续三次错过还债期限,进一步加剧市场对中国房地产业债务违约现象蔓延的忧虑。

此外,新力控股、花样年、当代置业等房地产公司也出现不能如期偿债的问题。

“恒大其实投射出来的是中国房地产的问题,长期过度扩张导致负债都累积在房贷者或者银行手上。”黄世聪接受大纪元采访时说。“这代表着中国房地产盛极而衰,接下来会对中国经济产生一个重大冲击。”

他表示,在经过二十年的房地产狂奔之后,中国房地产开始触顶后回落;企业和银行呆账都在这一次恒大事件中集体反映出来;基于房地产在中共经济内需中占据重要地位,一旦房地产价格下滑,会对未来的中国经济增长产生一个“非常致命性的打击”。

“中国(中共)一直在防止房地产出大乱,加上这几年美国(对中共的)制裁以及中国大陆经济本身减速都在对房地产构成压力;反过来,房地产大幅下跌,又会对经济造成压力。所以,这是一个很难改变的结构性问题。”黄世聪说。

根据美国投资银行高盛的数据,2018年中国的住宅房地产市场产值(包括建筑活动和服务在内)相当于中国GDP的23%。

房地产行业同时也是中国的一个主要就业渠道。根据中共国家统计局的数据,2020年,中国2.85亿农民工中约18%从事建筑工作,许多大学毕业生从事房地产中介工作。与此同时,大约三分之一的地方财政收入来自房地产开发商的买地活动。

9月房价大幅下降购房者担忧期房变烂尾楼

买家已经开始预计房价走跌,并纷纷离场。根据中共央行发布的一项调查,在第三季度,预期房价上涨的中国城镇储户比例下降至19.9%。这一比例低于2020年的25.1%,为2016年第一季度以来的最低水平。

过去的大部分投资客(炒房客)在亏损预期下,不再进行房地产投资;对刚硬需求的住房者来说,房价下跌代表多承担风险,加上中国开发商的许多楼盘都是期房销售,购房者都害怕买的期房可能变成烂尾楼。

最近几天,多家中国大型房地产开发商公布的9月份销售额都显示下降,甚至许多开发商销售额同比降幅超过了20%或30%。过去9月份通常是销售最火爆的月份之一。

华尔街日报》周三报导说,如果销售额大幅持续下滑,恐将造成严重经济后果;房地产行业销售额放缓的影响或许会蔓延至投资和建筑领域,可能损害增长、就业和地方政府财政。

晨星(Morningstar)高级股票分析师郑维坦(Cheng Wee Tan,音译)表示,销售放缓的部分原因是政府对抵押贷款的政策收紧以及购房者的信心减弱。他说,客户担心开发商的项目无法完工,而媒体关于中国恒大未完工建筑项目的报导加剧了这些担忧。

三条红线早已压死房地产商

中共2020年8月份给房企划出“3道红线”,限制房企的银行贷款额度。这3条规定是:一、除预收款之外的资产负债率(即负债除以资产)不得高于70%;二、房企的净负债率不得大于100%;三、房企的现金短债比(即现金除以短期债务)不得小于1倍。

黄世聪表示,北京此前的“三条红线”政策想去房地产业的泡沫化,给中国房地产商特别是一些大型房企带来了重大回落压力,直接压制房地产过去的扩张政策。

“他们(房地产商)过去就靠快速扩张——快速买地,快速取得土地用地资格,快速盖完后,再快速卖给消费者,所以必须要有大量的储备地和周转资金在手上。当扩张速度变慢之后,就影响到房地产公司的财务结构。”他说。

澳洲悉尼科技大学副教授、中国问题专家冯崇义也告诉大纪元,“三条红线就是(中共)没钱了,担心整个金融系统性崩溃,要优先保国家银行。哪怕它愿意去保(房地产),也没有能力去保了”。

无论硬或软著路中国房地产业疯狂时代已完结

黄世聪表示,好的情况是中国房地产慢慢把泡沫挤出去,慢慢落地,那影响时间会非常长,对中国大陆经济损伤比较小,但会拖累中国大陆经济的中长远发展;如果是快速挤破泡沫,那对中国来说是悲剧,但可以短线获得一个调整的机会,然后再快速往上走。

“无论是哪一种版本,因为房地产带动经济景气局面,中国大陆经济要像过去一样狂奔的时代也已经完全结束。”他说。

他预计,短期至少在两三年内,中国房地产势必得面临一次修正,需要具体研读中国的政策挑战,才能够知道后续发展。

他说,在建商扩张速度变慢,购房买方受到中国经济衰退或者经济减缓的影响,这都会对整个房地产行业构成双重压力,房地产未来可能较长一段时间会保持看跌状态。

恒大是否可能成为第二个雷曼

在被问到,恒大是否如美国雷曼兄弟将风险传到海外,黄世聪表示,恒大本身对全球的经济影响并不大。

“以中国来说,恒大本身的因素对全球的经济影响是不大,但对全球影响比较大的是在中国房地产行业的整体泡沫化。如果中国房地产的整体往下滑落,根据之前潘石屹(北京房企龙头“SOHO中国”董事长)说的,中国房地产总市值大约六十兆美元左右,若按照过去世界房地产修正幅度20%来算,这对中国经济的冲击会相当大。”他说。

“如果中国经济受此影响,将导致整个需求减缓,对原材料、全球消费市场产生冲击。所以我觉得,中国因为房地产下滑造成的经济衰退会影响到全球,这会具有一个传导性。”

黄世聪预计,未来中国经济增长可能还会受到房地产的拖累,继续下滑。

惠誉国际评级公司(Fitch Ratings)9月下调对中国未来两年经济增长预测,理由是房地产活动放缓将“对国内需求造成影响”。惠誉将2021年中国国内生产总值(GDP)增长预期从8.4%下调至8.1%,2022年的GDP增长预期从5.5%下调至5.2%。

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