加价近10万还买不到? 疫情下抢房大作战

“一年前疫情刚开始时,我有个客户买了一套房子,因为实在不确定疫情将给大家的生活带来何种变化,他们特别担心买下来的房子会跌价跌很惨。谁料一年后的今天,房地产市场竟然如此火热,买房基本靠抢,他们反而非常感激我,觉得幸好那时先买了房。”

房源供不应求

当所有人都担心美国经济深陷新冠肺炎疫情泥潭的时候,联准会(Federal Reserve,美联储)和银行相继降息至历史新低,居家办公的新型工作模式让很多人离开大都市,将目光投向郊区更大、更宽敞的住所,民众的购房热情反而创下新高,忙坏了像廖淑苹(Phoebe Lin)这样的地产中介。

市场上的房源供不应求,抢房大战(bidding war)随处可见,在叫价(asking price)的基础上再加几万元、十几万元,都不见得能有到手的胜算。根据房地产网站Redfin的最新数据,在他们代理的房源中,有55.9%在1月继续面临激烈的竞价,比去年12月的52.5%还多,而这已是连续第九个月有超过一半的Redfin房源遇到竞价。

Redfin分析了24个都会区的房市后发现,犹他州的盐湖城(Salt Lake City)、加州的圣地牙哥(San Diego)、以及湾区(Bay Area)的拼抢最为严重。盐湖城每十个叫价中,就有九个在1月面临竞价,排名第一。紧随其后的分别为圣地牙哥78.9%,湾区77.1%,科罗拉多州的丹佛73.9%,华盛顿州的西雅图73.8%。

报价比叫价高

圣地牙哥的地产中介Charles Wheeler说,目前抢房大战非常激烈,几乎所有的房子都可以在五、六天内卖掉,仅周末两天能带几十户客人看房,且一般都能马上就有十几个报价(offer)。“我都是告诉买家的中介,要给我能力范围内最高的、最好的报价,因为现在卖家收到的报价太多了,他们通常都只考虑前三四名。现在也别指望能讨价还价,如果想买到房,报价至少要比叫价高。”

房产中介廖淑苹说,每次有房子上市要做展示,门口几乎都大排长龙,天气再冷也是如此。(廖淑苹提供)

80至100万元热门

从价格上看,80万元至100万元之间的房子人气最高,竞价率为65%以上。其次是100万元至150万元之间的房子,竞价率是61.1%。排名第三的是60万元至80万元之间的房子,竞价率为60.9%。就连最不抢手的20万元以下的房子,竞价率也近一半、达到42.5%。

户型方面,一家庭独立屋(single-family house)1月的竞价率为58.7%,最容易吸引买家来争抢。特别是疫情爆发后,几乎全民居家办公,民众需要更多空间留给大人在家工作、小孩在家上学,一家庭独立屋变得特别受欢迎。其次才是连排屋(townhouse),竞价率为54.8%,共有公寓(condo)则以44.6%的竞价率紧随其后。

Redfin首席经济学者Daryl Fairweather表示,目前房源数量已达历史最低,可能还会更低,“眼看进入春季买房旺季,会有更多买家出现,而市场上可交易的房子那么少,我觉得抢房大战将变得越来越普遍”。买家应该提前做好准备,房子一上市就尽快去看,和银行谈好贷款的事宜,也跟中介说明自己的预算和竞价空间,看到喜欢的房子及时出手。

华裔购房族陈哲和妻子从去年夏天就开始在加州看房,直到12月才锁定胜局,“原本四处看房就很耗费时间和精力,每一次都竞价更是折磨人,买个房子最后搞得全家身心俱疲”。他表示,因为是首购族,一开始抱持货比三家的心态,总想着多看几家再决定,所以错失了几次房源。

后来底气和胆量都更足了,开始尝试报价,但又因为和卖家的心理价位差一两万元,没有谈成。在逐渐扩大了搜索范围后,终于看中一套完全满足自己关于家的所有幻想的房子,发照片给双方的父母,老人也都非常满意和支持。“结果报价之后,中介告诉我们约有20个买家在抢。”

中介带客人看房都要全副武装,做好防护措施。

周末焦虑看房

因为当地类似的房子价格多在刚过100万元一点,陈哲觉得再加个五万八万能有希望,毕竟自己的预算有限,也不认为其他的买家会出手得太疯狂,“结果竟然硬生生没谈成,真就是有人报的价更高!”与理想的住宅失之交臂的那天,他说,那种感觉就像表白被拒,心里真的会难受,因为太喜欢那套房。

眼看上市的房源越来越少,售出的速度也越来越快,再加上屡次抢房未果留下的阴影,陈哲这种只能周末看房的上班族备感焦虑。“于是我们开始改变策略,也别都等到周末看了,那样机会更少,我们决定只要在网上看到喜欢的,当天就约、第二天就去看。”

直到又遇上现在的这套,陈哲意识到必须强势出手,好在中介了解到当时只有四个买家报了价,“我们决定报价115万,最高到118万,很幸运地成功闯入前三”。虽然其他买家也有报的比他高的,但他首付多、工作稳定,卖家综合考虑下来,还是选择把房子卖给他。“买房的这一路,其中的心酸、焦躁简直不堪回首,不过看到房价现在还是涨得厉害,倒是非常庆幸自己终究是把这件事搞定了。”

房贷降最低值

当代地产集团总裁、美吉屋地产平台创办人黄李琰(Amy Wong)感慨:“房地产市场的变化之快,目前已经让人有些跟不上了。”她表示,之所以在疫情期间还能迎来买房热,一大主因是联准会降息,银行贷款利率创下有纪录以来的50年最低值,仅有2.5%、2.65%、2.75%左右。

以买一套100万元的房子为例,首付20万元、贷款80万元,“暂且别说跟1980年代18%、19%、20%的利率差了约十倍,就以2019年的4.15%、4.25%为参照,相隔一年买房,可以少还银行15万元,如果贷款额度再大一些,甚至能少还20多万元”。

居家办公肇因

另一个原因是疫情爆发之后,人们开始居家办公,不再需要到办公室工作,通勤也就不再是个问题。而且因为全家人都得在家完成工作和学习,要有更大的空间,人口密集的大都市又不安全,所以想在郊区买房、寻找更大室内和室外空间的人越来越多。“有的房子刚上市,就能收到一、二十个报价,这种情况非常常见。”

疫情期间,可交易的房子相较过去也少了很多。黄李琰说,不少屋主、特别是老人,考虑到特殊时期展示房子给陌生人,交叉感染的风险太高,所以宁可先留着不卖,也不急着出手。“像我们带客人看房,都得是全副武装,戴口罩、消毒、保持社交距离,做好防护措施”,在预约看房之前,所有人都要填写健康问卷,除了登记个人信息之外,也要列明自己有没有出现过症状、是否接触过确诊患者、有没有旅行史等。

看房方式改变

屋主已经搬离的空房子相对好一些,“但这类房子卖得也快,一下子就能卖掉”。屋主还在住的房子,很多中介都采取了3D拍摄、视讯展示的方式,“这真的是疫情下催生的新现象,不少买家还没有到实地看房就报了价”。且现如今的技术已经非常先进,“甚至比实地去看还细节”,边边角角都能随时搜索、回放,供买家仔细研究。

纽约百佳地产的中介廖淑苹说,疫情之下,民众对资讯普遍特别敏感,只要环境出现任何改变,大家马上就跟着反应,股票如此,房市也是,“现在人们买房的疯狂度,就像炒股的疯狂度一样,房子出售的速度快得不像是冬季买房淡季”,她也因此忙碌了许多。以长岛为例,每次有房子上市要做展示,门口几乎都大排长龙,天气再冷也是如此。过去周六展示,提前一两天约时间绰绰有馀,现在则根本约不到。

现金竞价购屋

“很多买家觉得,贷款利率难得这么低,为什么不买?有的卖家本来想等一两年再卖,现在看到房市这么火热,也干脆提前拿出来卖。”所以不管是买还是卖,疫情期间都没有慢下来。她就有个客人,房子周六第一次展示时去看,两天后的周二一早就加价4万多元买了下来,“都得用抢的”。而为了抢到心仪的房子,还有买家甚至提出不需要再验屋(inspection),以及可以全现金购买。

另外,疫情前很多人搬家都是想去最好的学区,现在眼看竞价实在激烈,有的也愿意退而求其次,最好的学区已不再是首要标准。像长岛主要有六大顶级学区,大颈(Great Neck)、曼哈塞(Manhasset)、赫里克斯(Herricks)、罗斯林(Roslyn)、杰瑞柯(Jericho)和赛奥塞(Syosset),原本为众人争抢之地,“现在的买家不求最好,觉得第二好的学区也没关系,又开始涌向Plainview-Old Bethpage、East Meadow等区域”。

亚裔买家强劲

黄李琰还说,随著有买房需求的人去年多趁机把房子敲定了下来,经济重启、各行各业逐渐复工,特别是已开始分批打新冠疫苗,有的民众渐渐觉得大都市已没有那么危险,开始重新关注城里的房市。“像是曼哈顿,尤其是五大道,亚裔仍为最强劲的买家,大家依然看好曼哈顿作为世界中心的优势,被城市生活、餐馆、酒吧、博物馆等深深吸引,对那里的房市抱持相当的预期。”

不过,与城外的房子多以高于叫价的报价不同,城里的房子目前还属降价出售,“也有竞价大战出现,只不过是因为降价,让买家觉得机会好,才争相出手”。日前她就有个客人,看中了曼哈顿一套两卫的公寓,疫情前原本是289万元,后来降价到198万元,最后以200万元成交,省下近百万元。

“有的买家还在等、在观望,觉得可能会有很多人失业,自己到时候出手面临的竞争更小,实际上这个思路不合理”,疫情导致失业的多为年薪7万元以下的低收入人士,高收入人士并未受到多大的影响,只不过工作场所从城里转移到家中。还有一些股民经历了疫情,决定将炒股所得投在房地产上,相对股市而言更加稳定,这些人到时候都会成为强有力的竞争者。

德州农工大学(Texas A&M University)房地产研究中心经济学者Luis Torres长期追踪房市,依然对疫情后有这么多人在抢房感到吃惊,他表示,在这样一场大型公共健康危机和经济倒退之中,房市还有如此表现,“实在无法想象”。正常情况下,达拉斯(Dallas)有新房源上市,通常会在半年左右售出,现在一个月多一点就能卖出去。因为房子供不应求,不少建商都在地价低的郊区盖房,但因疫情也影响到建材的成本和运输,依然跟不上民众急于买房的速度。

不过他认为,这种疯狂的景象应该也不会持续太久,随著今年利率将逐渐回升,市场上也将迎来更多的房源,房价最终应该会降下去,从而把购房族从激烈的竞价大战中解放出来。

钧天 | 真实新闻与评论